Land Transfer Duty (Stamp Duty) - Thuế trước bạ.

Thuế trước bạ được điều hành và ban luật qua cơ quan thu thuế ở cấp tiểu bang, nên mọi người sống mua bất động sản (BĐS) ở tiểu bang nào thì theo luật ở tiểu bang đó.

Mình sống ở tiểu bang Victoria nên hiểu biết của mình chỉ xoay quanh Victoria. Các bạn ở tiểu bang khác lưu ý muốn biết luật áp dụng như thế nào thì lên website của State Revenue Office ở tiểu bang nơi các bạn muốn mua và đầu tư BĐS.

1. Thuế trước bạ nhìn chung rất là dễ hiểu. Nói nôm na là khi nào có sự thay đổi về quyền sở hữu thì khi đó chúng ta phải lưu ý đến thuế trước bạ.

• Thông dụng nhất là khi chúng ta đi mua BĐS

• Thuế trước bạ không chỉ áp dụng khi mua, mà còn áp dụng trong trường hợp chúng ta được “tặng” hay được trao quyền sở hữu qua công ty hay quỹ gia đình nữa.

  Ví dụ: vợ chồng sang tên BĐS cho nhau, bố mẹ sang tên BĐS cho con cái, v.v…

2. Thuế trước bạ được tính trên giá trị của BĐS tại thời điểm có sự thay đổi về quyền sở hữu (dutiable value)

• một là giá mua (selling price)

• hai là giá thị trường (market value)*, giá nào cao hơn thì giá đó được sử dụng.
  Ví dụ 1: Khi chúng ta đi mua BĐS từ một người xa lạ, thuế trước bạ được tính trên giá mua (giá mua này được coi là giá thị trường) vì giao dịch này diễn ra mang tính khách quan (arm length)
  Ví dụ 2: Ông Bà Smith bán cho con trai (related party transfer) một trong những căn nhà holiday homes mà hai ông bà sở hữu với giá $200,000 (giá tiền này bằng với số nợ ông bà Smith nợ ngân hàng). Giá thị trường của căn nhà này là $600,000. Thuế trước bạ được tính trên giá $600,000 chứ không phải $200,000.

  Các bạn lưu ý, khi BĐS được sang tên giữa related parties như trong Ví Dụ 2 như trên, thì để support giá thị trường, các bạn có thể sử dụng thư định giá của licensed real estate agent, hoặc valuation report done by a licensed/ certified property valuer.

3. Hiện tại ở tiểu bang Victoria, thuế trước bạ được tính như sau (BĐS sang tên vào hay sau ngày 06/05/2008)

Dutiable value range Rate

• $0 - $25,000 1.4% of the dutiable value of the property
• $25,000 - $130,000 $350 plus 2.4% of the dutiable value in excess of $25,000
• $130,000 - $960,000 $2,870 plus 6% of the dutiable value in excess of $130,000
• More than $960,000 5.5% of the dutiable value
  Thuế trước bạ trên đây dành cho công dân Úc và thường trú nhân của Úc, và công dân New Zealand với special visa subclass 444. Còn nếu là người nước ngoài thì phải đóng thêm thuế trước bạ 8% nữa.

Ngoài ra, có những sự chuyển đổi sở hữu của BĐS mà được miễn thuế trước bạ (exemption) hay được tính với rate được giảm (concession).

4. Ở Victoria, Thuế trước bạ được miễn phổ biến trong các trường hợp sau đây:

• BĐS mua với trị giá từ $600,000 trở xuống, người mua phải là mua căn nhà đầu tiên (first home buyer), và phải được sử dụng là PPOR của người mua trong ít nhất 12 tháng liên tục kế từ ngày nhận nhà.
• BĐS thừa kế từ người đã mất (deceased estates)
• BĐS sang tên từ vợ sang chồng hay ngược lại (between spouses) với điều kiện BĐS phải là Principal Place of Residence.
  Ở Victoria, luật này áp dụng từ ngày 01/07/2017. Trước đó sang tên BĐS giữa spouses hoàn toàn được miễn thuế trước bạ mà không cần đó phải là PPOR.
• BĐS sang tên giữa spouses là hệ quả của đổ vỡ hôn nhân (breakdown of marriage and domestic relationship)

Có một số trường hợp khác được miễn nữa nhưng vì không phổ biến với mọi người nên mình cũng không liệt kê. Các bạn muốn biết thêm chi tiết có thể xem trên website của SRO VIC.

5. Ở Victoria, thuế trước bạ được tính theo concession rate cho các trường hợp sau:

• BĐS được sử dụng là PPOR của người mua trong ít nhất 12 tháng liên tục kể từ ngày nhận nhà với trị giá từ $550,000 trở xuống (không phải là nhà đầu tiên)
• BĐS được sử dụng là PPOR của người mua trong ít nhất 12 tháng liên tục kể từ ngày nhận nhà với trị giá trên $600,000 nhưng dưới $750,000 (phải là nhà đầu tiên)

Mời các bạn xem ảnh bên dưới:

Ngoài ra trên trang web của State Revenue Office of Victoria còn có máy tính tính Thuế Trước Bạ rất tiện lợi. Các bạn chỉ cần điền thông tin vào là sẽ có kết quả:
https://www.e-business.sro.vic.gov.au/…/land-transfer-duty

*** Mối quan hệ giữa Thuế Trước Bạ và Thuế Thu Nhập***

Đối với chủ sở hữu BĐS, thuế trước bạ là thứ thuế chúng ta chỉ trả một lần khi mua (hay khi sang tên BĐS), chính vì vậy nó thuộc chi phí sở hữu (cost base) của BĐS. Nói cách khác, chi phí này chỉ được trừ vào giá bán để tính capital gain or loss khi bạn bán BĐS này, chứ không được claim vào rental deductions trong trường hợp là nhà mua đầu tư.

Nguồn: Trang Nguyễn - Linkedin.