Vacant residential land tax – Thuế đất cho nhà dân cư không có người sử dụng.

Hôm nay, xin tiếp tục chia sẻ kiến thức về Vacant residential land tax - loại thuế này có thể không áp dụng cho phần lớn chúng ta lắm, tuy nhiên mục đích chia sẻ để cho mọi người được biết là nó có tồn tại.

Giống như thuế Trước Bạ và thuế Đất, loại thuế này cũng được thu và quản lý ở cấp tiểu bang và kiến thức chia sẻ hôm nay cũng chỉ liên quan đến bang Victoria thôi.

1. What is vacant residential land tax?

• Tính từ ngày 01/01/2018, State Revenue Office (SRO) của tiểu bang Victoria đưa ra một loại thuế đất mới dành cho nhà dân cư không có người sử dụng. Cũng xin nhấn mạnh là thuế đất này khác với loại thuế đất general và phụ phí như đề cập ở Phần 6 kỳ trước.

• Chính phủ tiểu bang đưa ra loại thuế này vì họ lo ngại về số lượng BĐS bị bỏ trống và cũng là vì họ muốn cổ vũ chủ sở hữu BĐS những căn nhà trống này một là bán, hai là cho thuê để cho nguồn cung có hiệu quả nhất có thể.

• Vậy những BĐS như thế nào sẽ bị dính loại thuế này?
  + BĐS là nhà dân cư (residential property) VÀ
  + BĐS này không có người ở/ sử dụng (vacant) trong trên 6 tháng trong 1 năm calendar year (từ mùng 1 tháng 1 đến 31 tháng 12)
  + Chỉ có 16 councils của tiểu bang Victoria bị đánh loại thuế này thôi (chủ yếu là các tiểu bang khá giả và khủng) :
  1. Banyule
  2. Bayside
  3. Boroondara
  4. Darebin
  5. Glen Eira
  6. Hobsons Bay
  7. Manningham
  8. Maribyrnong
  9. Melbourne
  10. Monash
  11. Moonee Valley
  12. Moreland
  13. Port Phillip
  14. Stonnington
  15. Whitehorse
  16. Yarra

  ***** Các bạn lưu ý***:**
  + Loại thuế này còn được áp dụng cho đất dân cư **(residential land)**, ví dụ đất mà có nhà dân cư đang trong quá trình sửa chữa, hay đất mà nhà dân cư bị phá đi để xây mới.
  + 6 tháng trên, không nhất thiết là phải liên tục **(continuous)** miễn sao tổng cộng trên 6 tháng mà không có người sử dụng là bị đánh thuế này.

• Vacant - Không có người ở/ sử dụng nghĩa là gì?
  Nghĩa là trên 6 tháng mà căn nhà không được sử dụng bởi:
  + Chủ sở hữu hay người có quyền sử dụng theo sự cho phép của chủ sở hữu sử dụng làm PPOR HOẶC
  + Người có quyền sử dụng theo hợp đồng thuê ngắn hạn (a lease or short term letting arrangement)

• SRO nhấn mạnh là nhà phải được sử dụng nha:
  + Trường hợp chỉ đăng quảng cáo (Ví dụ quảng cáo trên Airbnb hoặc Stayz) để che mắt mà không có ai thực sự ở thì không được chấp nhận
  + Trường hợp để cho người thân hay bạn bè ở và trông nom giúp cũng phải chứng minh được họ sống ở đó là PPOR của họ hoặc có hợp đồng thuê nhà đàng hoàng.

• Các BĐS được miễn loại thuế này bao gồm:
  Nếu có sự thay đổi về chủ sở hữu trong năm.
  + BĐS trở thành nhà dân cư (new residential properties) trong năm đó (ví dụ chủ sở hữu mua đất rồi xây nhà, nhưng quá trình xây lâu có thể hơn 6 tháng)
  + BĐS trong quá trình sửa chữa hay xây dựng trong 2 năm trở xuống.
  + Nhà holiday home được sử dụng bởi chủ sở hữu ít nhất 4 tuần trong năm.
  + Nhà được sử dụng bởi chủ sở hữu ít nhất 140 ngày trong năm vào mục đích tới nơi làm việc. (Ví dụ chủ sở hữu là một CEO làm cho một national company, người này đã có PPOR ở Sydney, mua căn Apartment trong CBD Melbourne, vì công việc của họ phải đi lại giữa hai chi nhánh Sydney và Melbourne rất nhiều lần trong năm).

  2. How is vacant residential land tax calculated?

  Loại thuế này được tính như thế nào?

• Khác với loại thuế đất (general) như đã đề cập ở Phần 6 được tính trên giá trị đất (site value), loại thuế này được tính trên giá trị toàn bộ đất và nhà (capital improved value).

• Rate hiện tại là 1% x capital improved value (CIV)

• Và loại thuế này cũng khác với thuế đất (general) ở chỗ là nó không có Tax Free Threshold.

  Nên nếu như BĐS bị subject cho loại thuế này thì sẽ bị tính 1% của CIV mà không quan trọng CIV là bao nhiêu.

  3. Vacant residential land tax notification

  • Khác với loại thuế đất (general), SRO không tự động gửi Notice cho chủ sở hữu BĐS đóng tiền mà phụ thuộc vào sự tự giác của chủ sở hữu BĐS báo cho SRO biết nếu như BĐS của họ có phải là “vacant” trên 6 tháng trong một năm hay không.

  • Chủ sở hữu BĐS phải báo cho SRO trước ngày 15 tháng 1 hàng năm.
    Sau đó SRO sẽ gửi Vacant residential land tax assessment tới chủ sở hữu để đóng thuế.
    Nếu như chủ sở hữu BĐS cố tình không báo cho SRO mà sau này bị điều tra ra thì sẽ bị phạt (penalties).
    Tiền phạt thông thường là 25% của số thuế phải trả. Chưa bao gồm số thuế phải trả và lãi suất nữa.

    Vậy là sau Phần 6 và 7 của chuỗi bài chia sẻ “Bất động sản và kiến thức CƠ BẢN về các loại thuế liên quan”, các bạn đã nắm rõ được :

    + Land Tax (Thuế Đất General) và phụ phí (Absentee Owner) thì tính trên giá trị đất (site value).

    + Còn Vacant residential land tax thì tính trên giá trị đất và nhà (capital imrproved value), định giá by Council.

    Object to the site value or capital improved value :

    • Nếu như bạn nhận được Land Tax Assessment hay Vacant Residential Land Tax Assessment, và không đồng tình với Site Value hay Capital Improved Value, thì các bạn có quyền khiếu nại (object).

      Bạn có thể khiếu nại online (lodge an objection online) qua trang web của SRO trong vòng 2 tháng sau khi nhận được Assessment(s).

    • Khi khiếu nại bạn cần những thông tin sau:
      + Copy of land tax or vacant residential land tax assessment notice.
      + Copy of council rate notice (if you have one).
      + Title details for the property (bằng chứng chủ sở hữu, can be Title Search)
      + Details of any joint owners (chi tiết của những người sở hữu chung nếu có)
      + Your reason for objecting (chi tiết lý do tại sao bạn không đồng tình)

    • Thông thường SRO sẽ xem xét khiếu nại của bạn và đưa ra quyết định trong vòng 4 tháng.
      Theo kinh nghiệm của mình thì đối với BĐS dân cư bình thường, site value hay capital improved value của Council thường là thấp hơn đúng giá thị trường, nên chủ đầu tư không thường khiếu nại mấy.

      Tuy nhiên đối với các chủ sở hữu đầu tư BĐS thương mại hay các nhà phát triển bất động sản ở quy mô lớn (serious land developer) thì chuyện khiếu nại cho land tax mới xảy ra thường xuyên hơn.

      Nguồn : Trang Nguyễn - Linkedin.