Bạn có một lô đất, một căn nhà hiện trạng, câu hỏi đặt ra là, nên bán bây giờ, hay đầu tư thêm công sức, thời gian để khai thác thêm tiềm năng của lô đất để có thể có thêm giá trị gia tăng?
Làm thế nào để biết là thời gian và công sức mình bỏ ra sẽ xứng đáng với lợi nhuận mình sẽ thu về?
Lúa giống, lúa non hay làm hẳn đĩa cơm tấm sườn bì chả? Bạn bán gì, và quan trọng, khách hàng tiềm năng muốn mua gì?
Bất động sản luôn là một kênh đầu tư quan trọng, vì ai cũng phải có nhu cầu ở. Để phát triển đô thị, chi phí xây dựng chỉ là phần nhỏ, mà cần đầu tư rất lớn về hạ tầng đô thị (đường xá, cầu cống, điện nước…) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, tiện ích công cộng…). Do vậy, khi bạn develop đất ở những khu ở hiện hữu, bạn đã tận dụng được lợi ích từ hệ thống hạ tầng sẵn có, và có sẵn một thị trường ổn định. Trừ những giai đoạn cực đoan, thì sự ổn định của thị trường là yếu tố quan trọng trong việc phát triển dự án.
Thành thật mà nói, mình không phải là chuyên gia về đầu tư, nhưng cũng xem như có tí kiến thức về tiềm năng của đất đai (xét về mặt thiết kế). Dù không phải là chuyên gia đầu tư, nhưng lĩnh vực nào, cũng có những quy trình cơ bản. Nếu bạn muốn thông tin chuyên sâu, hãy tìm những chuyên gia về lĩnh vực đó. Nhưng trước tiên, bạn cần hình dung cơ bản tổng thể về quy trình, về hệ thống, để hiểu rằng, đến lúc nào, cần làm gì, cần gặp ai, và chuẩn bị những gì để thu lại kết quả tốt nhất.
Về cơ bản, việc develop một lô đất ở để bán, gói gọn trong sơ đồ đơn giản:
Theo sơ đồ, bạn có thể thấy rằng, VALUE (giá trị sản phẩm) để bán bên phải phụ thuộc vào những bước đầu tư bên trái:
- Nếu bạn không đầu tư gì nhiều (hoặc chỉ renovate nho nhỏ) thì giá bán của bạn nằm trong vòng màu cam.
- Nếu bạn đầu tư làm giai đoạn 1, tức làm PLANNING PERMIT, thì giá trị của khu đất của bạn tăng lên thành vòng màu xanh lá.
- Bạn đầu tư tiếp giai đoạn 2, tức làm SUBDIVISION để biến 1 lô đất thành nhiều lô đất nhỏ hơn, thì bạn đã tăng giá trị lên đến vòng xanh dương.
- Còn nếu bạn quyết định đầu tư luôn giai đoạn 3, tức CONSTRUCTION, thì dĩ nhiên, giá trị của lô đất ban đầu sẽ phình to thành vòng màu đỏ.
Chiều dài của mũi tên đứt màu đen, tượng trưng cho thời gian dự kiến của từng giai đoạn. Để có được Planning Permit, thời gian dự kiến từ 6-12 tháng. Subdivision thì từ 3-5 tháng. Construction từ 9-18 tháng.
Chiều dài của mũi tên liền là thời gian dự kiến bán được, sản phẩm càng nhiều giá trị gia tăng, thì thông thường, thời gian để bán hết sẽ nhiều hơn chỉ một sản phẩm riêng lẻ. Tuy nhiên, điều này cũng chỉ có giá trị tương đối, thời gian bán được sản phẩm còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa, chứ không chỉ ở bản thân sản phẩm. Điều này, các chuyên gia về Real Estate sẽ định lượng tốt hơn mình.
Các thuật ngữ:
PLANNING PERMIT: Tức là giấy phép quy hoạch do council cấp, thể hiện rõ bạn được xây bao nhiêu căn, quy mô thế nào, mặt đứng,màu sắc, vật liệu bên ngoài ra sao…
SUBDIVISION: Các thủ tục pháp lý và đấu nối hạ tầng để tách các căn nhà thành từng lô (title plan) riêng biệt.
CONSTRUCTION: Xây dựng toàn bộ các công trình đã được cấp phép theo PLANNING PERMIT (trước khi xây phải có Building Permit).
Trong bài này, mình sẽ phân tích kỹ giai đoạn 1 của việc phát triển dự án, vì nó thuộc lĩnh vực chuyên môn sâu của mình. Giai đoạn 2, SUBDIVISION thì đơn thuần là các thủ tục pháp lý. Còn giai đoạn 3, CONSTRUCTION, thì chắc hẳn là một bộ phim dài tập với đầy đủ thể loại, BI HÀI, LÃNG MẠN cho đến HÌNH SỰ KINH DỊ, không thể gói gọn trong kinh nghiệm hạn hẹp của mình, mà cần các case study cụ thể.
DEVELOPMENT STAGE 1:
APPLY FOR PLANNING PERMIT
Estimated time: 6-12months
Estimated cost: $20k-40k in total
- 12k-24k (for typical land size 500-800sqm, GRZ or NRZ, 2-5 dwellings in a lot)
- Mortgage interest (tiền lãi ngân hàng trong giai đoạn chờ permit)
- Tax
- …
Estimated value return: $50k-100k depend on size/type/location of the development
(Note: Các con số về chi phí và doanh thu chỉ là ước tính và có biên độ dao động lớn, phụ thuộc vào từng dự án cụ thể)
Đây là giai đoạn cụ thể hóa tiềm năng của lô đất thành một… tờ giấy. Nói đùa thôi, vì khi cầm được Planning Permit trong tay, thì tiềm năng của lô đất đã có giá trị chính thức, cụ thể và có tính pháp lý.
Trong các giai đoạn đầu tư, thì đây chính là giai đoạn ít tốn kém về chi phí nhất, nhưng lại mang tính quyết định về các profit sau này của lô đất.
Planning Permit (cụ thể là trong Endorsed Plans – tức là bản vẽ được phê duyệt), thể hiện đầy đủ các thông số của dự án, bao gồm quy mô của công trình, tiện ích bên trong, hình thức sơ bộ bên ngoài của các căn nhà tương lai trên lô đất.
Để tiến hành làm Planning Permit, công việc của bạn khá đơn giản. Sau khi đánh giá sơ bộ tiềm năng của lô đất, bạn liên hệ các đơn vị tư vấn để phác thảo bản vẽ theo các tiêu chuẩn và các yêu cầu riêng của Council cho từng khu vực cụ thể (Zone & Zone Schedule).
Lưu ý rằng, Planning zone (NRZ, GRZ, RGZ…) của lô đất không quan trọng bằng thông tin về Schedule of zone.
Đơn vị tư vấn thường sẽ làm trọn gói giúp bạn, bao gồm tiến hành làm site survey, cùng bạn thống nhất phương án thiết kế cuối cùng, submit to council, negotiate to council planner, traffic engineers or relevant parties… để get council supports.
Sau khi council support cho phương án của bạn, sẽ đến bước Advertising để thông báo đến neighbors, xem có ai phản đối gì không. Nếu mọi chuyện suôn sẻ, bạn sẽ cầm trong tay bản vẽ Endorsed Plans + Planning Permit của lô đất.
Đây là giai đoạn quan trọng, đối với những ai đã có kinh nghiệm develop dự án, thì sẽ có kinh nghiệm làm việc với designers để tối ưu được lợi thế của lô đất của mình. Nhưng với những người lần đầu “làm chuyện ấy”, thì người tư vấn rất quan trọng. Bởi lẽ, mỗi lô đất, thường có những đặc thù riêng, bao gồm các khống chế không chỉ từ council, mà còn các covenant, restriction, các yếu tố thuận lợi và bất lợi (xem loạt bài CHỌN MUA NHÀ CŨ Ở VIC). Chỉ khi nào bạn được cung cấp thông tin đầy và chính xác, bạn mới có thể ra được những quyết định phù hợp. Do vậy, bạn cần tìm đến những người thực sự am hiểu, và có khả năng tối ưu hóa những potential benefit trở thành cụ thể bằng thông số, layout, design trên bản vẽ, đồng thời, phải là những người có khả năng tư vấn thật sự.
Người tư vấn, không phải là người ra quyết định giùm bạn, mà chỉ hỗ trợ tối đa để bạn có khả năng tự ra quyết định. Nếu bạn không có đủ khả năng để ra quyết định, trên hết là khả năng chấp nhận hiệu quả và cả hậu quả của quyết định đó, thì lời khuyên chân thành là bạn đừng nên dấn thân vào con đường đầu tư.
Chất lượng của một phương án thiết kế không chỉ nằm ở số lượng dwellings on a lot. Mà phụ thuộc rất lớn vào chất lượng của thiết kế cho từng căn nhà, bao gồm giao thông, tiện nghi, tính chất không gian ở… (tham khảo CÁCH NHẬN BIẾT MỘT CĂN NHÀ CÓ THIẾT KẾ TỐT).
Có một điểm, mình rất hay lưu ý với khách hàng của mình rằng, sự thay đổi trong giai đoạn thiết kế có chi phí ít nhất, vậy nên, đây là giai đoạn đầu tư hiệu quả nhất. Đập bỏ 1 căn nhà trên giấy, chắc chắn rẻ hơn nhiều chi phí xây nó lên rồi gọt bớt một bức tường hoặc thu nhỏ một căn phòng thực tế. Mình luôn sẵn lòng thay đổi thiết kế, để không chỉ tối ưu tiềm năng của lô đất, mà còn phải phù hợp với khả năng đầu tư, hoặc kế hoạch tài chính của chủ nhà. Thậm chí, phải hoạch định các phân đoạn xây dựng.
Ví dụ: trong ngắn hạn, bạn muốn xây một unit ở phía sau lô đất, vì điều kiện căn nhà hiện trạng còn rất tốt và đang được cho thuê. Nhưng trong tương lai không xa, 5 năm nữa chẳng hạn, có thể bạn sẽ demolish nó và làm thêm 2 căn nữa. Nếu không tính toán, thì việc xây dựng căn unit mới có thể phá hỏng dự định của bạn, vì không dành lại đủ quỹ đất cần thiết để develop 2 căn trong tương lai.
Tuy vậy, không phải lúc nào, việc hoạch định trước cũng vẽ lên một bức tranh màu hồng cho việc đầu tư. Đôi khi, sau khi có đầy đủ thông số, quyết định không đầu tư cũng là một quyết định đáng tiền (thay vì cố đầu tư để gánh lỗ).
Bạn phải biết một điều hiển nhiên rằng, không có khái niệm an toàn tuyệt đối, hiệu quả tuyệt đối trong một kế hoạch đầu tư. High risk high benefit là vậy.
Bất kỳ khoản đầu tư nào cũng có những rủi ro. Bạn đầu tư, không chỉ có tiền, mà còn thời gian, tâm trí (thậm chí là nhan sắc nữa, tàn tạ sau những đêm cân đo đong đếm, bạc đầu vì biến động của thị trường, trăn trở vì các phương án cân đối tài chính…). Do vậy, giá trị gia tăng của sản phẩm cuối cùng, cần phải được tính toán với những giá trị vô hình mà bạn đã thêm vào, không chỉ là đơn thuần số tiền bạn đã bỏ ra. Nhưng, có lẽ cảm giác kết thúc thắng lợi một thương vụ đầu tư cũng rất đáng để đánh đổi.
Vậy rủi ro của giai đoạn PLANNING PERMIT này gồm những gì?
1. Thời gian kéo dài:
Nếu khu đất bạn có những vấn đề tiềm ẩn, mà trong quá trình đánh giá ban đầu, bạn không tiên lượng hết, hoặc vì bạn muốn tối ưu lợi thế của lô đất mà maximize quy mô thiết kế, dẫn đến thời gian council xử lý hồ sơ lâu hơn, và kéo dài thời gian phê duyệt, chưa kể trường hợp buộc phải kéo nhau ra VCAT để phân xử. Như vậy, thời gian kéo dài là một rủi ro bắt buộc phải cân nhắc trong quá trình làm Planning Permit.
2. Quy mô được cấp phép không như mong đợi:
Có một vài dự án, vì những yếu tố không tiên lượng trước, hoặc do năng lực có hạn của designer/draftman, mà cuối cùng, bản vẽ được cấp phép không tối ưu được tiềm năng của lô đất theo như đánh giá ban đầu.
Ví dụ: như quy mô công trình bị giảm bớt, hoặc bắt buộc phải đập bỏ hoặc cải tạo lớn cho căn nhà hiện hữu, dẫn đến việc gia tăng chi phí đầu tư, và giảm doanh thu cho sản phẩm cuối cùng.
3. Planning Permit rejected/refused.
Tức là bạn bị từ chối phê duyệt bằng văn bản chính thức. Đây là một rủi ro mà bạn phải tuyệt đối tránh. Bởi lẽ, trong quá trình làm việc với council, người tư vấn đã phải hiểu rất rõ cơ hội thành công của dự án, và phải tìm mọi cách để đạt được Permit. Trong trường hợp xấu nhất, bạn phải giảm tối đa quy mô, thì bạn cũng nên làm, để có được Permit. Hoặc rút hồ sơ trước khi vào giai đoạn Advertising. Trừ phi, bạn đã chấp nhận để kiện Council ra VCAT, nếu không, bạn phải tìm kiếm support từ council.
Vì khi bị từ chối, thông tin đó sẽ thể hiện trong lịch sử của lô đất, và dĩ nhiên, khiến khách hàng tiềm năng băn khoăn và nghi ngờ giá trị develop của lô đất.
Trong tất cả các rủi ro này, mấu chốt cơ bản để xử lý vẫn là đơn vị tư vấn cho bạn. Lựa chọn người tư vấn tốt, là yếu tố hàng đầu trong giai đoạn này.
Hy vọng, với bài viết này, bạn sẽ có hình dung cơ bản về các bước để phát triển dự án. Để có thể tối ưu được hiệu quả đầu tư, trừ phi bạn đã có rất nhiều kinh nghiệm, lời chuyên chân thành là bạn phải tìm kiếm các chuyên gia để có thể tham vấn và hỗ trợ bạn trong suốt quá trình đầu tư. Mong rằng, những công sức, thời gian và chi phí bạn đã bỏ ra, sẽ được hồi đáp xứng đáng.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo loạt bài chia sẻ về kinh nghiệm thực tế, về tài chính, khoản vay, bảo hiểm… rất có giá trị của các bạn Trang Nguyen, Vanessa Hoang, hoặc liên hệ chị Alice Phuong LE để được tư vấn về thủ tục liên quan đến xây dựng, định giá BĐS trước và sau Planning Permit, hay các bài liên quan đến thị trường nhà đất từ chị Vu Phuong Hoang…
Nguồn: Đào Tăng Lực.
