Tiếp tục chuỗi bài này, phần 3 sẽ tập trung đề cập đến những vấn đề tổng quan về hình dáng khu đất, điều kiện hiện trạng xung quanh, giao thông, và các vấn đề định hình những benefit hoặc disadvantage của lô đất. Mình tạm gọi là Phong thủy kiểu Úc. Nội dung hơi dài, nên mình chia nhỏ ra làm mấy phần.
Vì có một vài thuật ngữ đã giải thích trong phần 1, và phần 2, nên mình có đính kèm link phía cuối bài để mọi người tiện theo dõi.
OZZIE FENG SHUI – PHONG THỦY KIỂU ÚC
Mười mấy năm trước, thuở chân ước chân ráo đi hành nghề thiết kế kiến trúc ở Việt Nam, mình rất sợ mấy ông thầy Phong Thủy, nhất là mấy ông thích phán theo kiểu làm gia chủ sợ xanh mắt mèo, nào là phạm vào đại kỵ, xung sát, tuyệt mạng… Vậy nên cũng lọ mọ “lên núi bái sư học đạo”, để biết cái nào không hại thì im lặng làm theo, cái nào nguy cấp thì góp ý nhỏ to. Tuy vậy, thấm nhuần lời sư phụ, mình không bao giờ lãnh trách nhiệm phán bảo người khác làm cái này, chỉnh cái nọ, để được cái lọ hay cái chai. Đời mình, mình lo còn chưa xong, choàng thêm cái áo cứu nhân độ thế thì khác nào ném đá lên trời, thế nào cũng có ngày nó rớt xuống, mà thường đá rớt xuống đầu thì nó hổng có rơi mình ên. Vậy nên, mình chỉ tư vấn, góp ý hết nhời hết nhẽ, còn quyết hay không thì nhà đứa nào ở, thì đứa đó quyết.
Qua xứ Úc, địa khí hậu, địa từ trường, túm lại là các thể loại ông địa đều khác, nên có vẻ cũng ít thầy (chắc vậy nên cũng bớt ma), và mọi người ít để ý đến Phong thủy theo kiểu “cổ điển”, chỉ còn giữ lại vài “tập quán” hay “thói quen” trong việc bố trí phòng ốc nhà cửa.
Thật ra, Phong Thủy dưới góc độ khoa học, chính là cơ sở đánh giá và phương cách tổ chức không gian để tạo sự cân bằng hài hòa giữa tự nhiên và con người, giữa con người với nhau, và giữa con người với nội tâm của chính mình.
Cuộc sống càng hiện đại, mối liên hệ giữa con người và tự nhiên cũng phải biến đổi, từ sự lệ thuộc tuyệt đối, sang sự chi phối cực đoan, rồi giờ đây hướng đến sự hòa hợp. Mối tương tác giữa con người cũng khác, rồi mỗi người lại có những hạt nhân trong tâm cũng khác biệt hoàn toàn thời xa xưa. Do vậy yếu tố phong thủy chắc chắn không thể nào rập khuôn theo sách vở từ ngàn năm trước.
Phong Thủy (ở đây mình chỉ bàn đến Dương Trạch), theo tư duy hạn hẹp của mình, có thể chia làm 3 phần:
Môi trường, hay bao cảnh xung quanh căn nhà, lô đất. Là ngoại vi, là khách quan, và khó biến đổi theo chủ ý của mình, nhưng mình hoàn toàn có thể ý thức và nhận định được.
Không gian ở, hay chính căn nhà. Là cách bố trí, tổ chức, thiết kế chức năng và dây chuyền hoạt động bên trong căn nhà, kèm với sự tương tác giữa không gian trong nhà và ngoài nhà. Việc điều chỉnh không gian ở, hay nói nôm na là điều chỉnh vi khí hậu, sẽ “chỉnh” được các thất lợi ở môi trường xung quanh nếu có, và tạo điều kiện để con người có môi trường sống phù hợp, tiện nghi và thoải mái.
Con người, chính là nhân tố chính của toàn bộ các yếu tố trên. Con người, vừa là tác nhân, nhưng cũng đồng thời là đối tượng. Con người, xét đến ở đây, bên cạnh yếu tố hữu hình về đặc tính sinh lý, vật chất, còn bao gồm luôn các yếu tố tâm lý, tính cách, niềm tin và cả tâm linh. Mỗi căn nhà, với mỗi người chủ khác nhau, đều có những hiệu ứng khác nhau.
Không phải vô lý, mà những người thầy Phong Thủy đích thực, không chỉ trên thông Thiên văn, để hiểu được thế cục của khu đất, dưới tường Địa lý, để bố trí không gian ở hợp lý, mà còn phải hiểu rõ Con người thông qua tử vi tướng số. Tuy vậy, rất khó để tìm được những vị thầy như vậy, vì can thiệp vào vận số của người khác, vốn là chuyện không nên làm. Bởi lẽ, dưới gầm thế gian này, ai nào biết được, ngoài cái thấy được, biết được, có bao nhiêu thứ lai vô ảnh, khứ vô hình.
Nhưng bàn những thứ khó định nghĩa được thì thiên thu vạn đại lắm, thêm nữa, tùy những mục đích khác nhau, Phong Thủy lại có nhiều phương thức áp dụng khác nhau. Ở đây, mình chỉ xin bàn về vấn đề khá tổng quan là Môi trường, hay bao cảnh xung quanh căn nhà, lô đất, và gắn liền chủ đích của loạt bài này là để các bạn có thêm nhiều thông tin cho việc cân nhắc lựa chọn khi quyết định mua một căn nhà, vừa để ở, vừa có cơ hội đầu tư sau này.
Tuân theo chủ đích như vậy, mình sẽ phân tích lô đất dựa trên các yếu tố cảnh quan và môi trường cụ thể, phù hợp với các cơ sở về pháp lý cũng như các quy định liên quan, đặc biệt là RESCODE, điều mà với Google Maps và việc đi thực địa, bạn hoàn toàn có thể bao quát được hết. Nếu các bạn có điều kiện, hãy tham khảo toàn bộ nội dung của RESCODE, có rất nhiều thông tin bổ ích dựa trên các cơ sở khoa học cụ thể để tạo lập một không gian sống, cũng như lập kế hoạch cho việc develop trong tương lai. Mình cho rằng đây cũng là một tài liệu Phong Thủy rất đáng xem.
1. HÌNH THỂ CỦA LÔ ĐẤT:
Thường bao giờ lô đất vuông vức cũng dễ có cảm tình hơn các lô đất có hình thù phức tạp. Lúc mình đi mua nhà, ai cũng nói, tìm miếng đất nào vuông vức mà mua, chứ bóp đầu bóp đuôi thì làm ăn không có phát triển đâu. Miếng đất vuông vức, xem như là một người mẫu đủ chuẩn. Tuy nhiên, lô đất không vuông vức cũng sẽ có những điểm thú vị. Vậy đâu là dấu hiệu cho một người tình trong mộng? Điều gì khiến những góc cạnh sẽ là cá tính chứ không phải là cá “sấu” tính?
Nếu xét theo phong thủy “cổ điển” thì miếng đất nở hậu là miếng đất tựa như hồ lô tích tài tụ lộc, hậu vận hanh thông, gia chủ sẽ có tiền đồ xán lạn, gia đạo bình an.
Vậy Ozzie Feng Shui thì sao? Ngạc nhiên chưa. Miếng đất mà đằng trước càng hẹp so với tổng thể phía sau lại càng tốt. Coi bộ Phong Thủy Á Châu với Úc Châu cũng có những điểm tương đồng.
Tại sao vậy? Không cần phiên tinh, độn số, hay lập đồ hình bát trạch, xứ Ozzie sử dụng những căn cứ cụ thể và rõ ràng hơn. RESCODE có quy định về front setback. Tức là khoảng lùi của mặt tiền nhà so với ranh đất. Trừ lô góc, có quy định khác, còn các căn ở giữa, bao giờ front setback cũng ở tầm 6m trở lên đối với các khu hiện hữu (N-G). Vậy nên diện tích phía trước thường bị mất khá nhiều. Thêm một điểm nữa, đất phía trước, thường chỉ để làm driveway và sân vườn, mà sân vườn này ít khi nào được là SPOS(xem giải thích ở link phần 2 bên dưới). Nên phần đất đó, không có nhiều giá trị đối với việc develop sau này.
Như vậy, nếu phía trước càng hẹp thì diện tích “không hữu dụng” càng ít. Nhưng hẹp đến thế nào mới được? Để tận dụng tối đa diện tích của front setback, tốt nhất là phía trước nhà chúng ta có được 2 driveway/crossover, 1 dành cho nhà phía trước, và 1 dành cho lối access vào các unit phía sau. Và căn cứ RESCODE, mặt tiền từ 15m trở lên mới tận dụng được lợi thế này.
Nhưng điều này không đồng nghĩa, phía sau càng rộng càng tốt. Như đã phân tích ở phần 2, phía sau nhà thường có easement, do vậy diện tích đó không được xây dựng các cấu trúc permanent. Nên nếu phía sau rộng quá, mà vướng easement thì phần đất hữu dụng cũng sẽ hạn chế, chủ yếu chỉ để làm SPOS (xem phần 2 – link bên dưới). Điểm bất lợi là SPOS nhiều hơn tiêu chuẩn quá cũng là một sự lãng phí đối với việc develop.
Vậy tính ra, với cùng một diện tích, same same mặt tiền, giải hoa khôi hình thể (chứ không phải giải thể hình nhé) sẽ thuộc về miếng đất có vòng 1 với vòng 3 nhỏ nhỏ xinh xinh, và vòng eo bánh mì. Tìm người yêu lý tưởng dạng như vậy hơi hiếm. Các tiêu chí này, chỉ là nhận định ban đầu, chứ chưa phải là yếu tố quyết định.
Đúng ra là, đây chỉ mới là phần thi về body thôi. Còn phải xem nhan sắc mặt tiền, đặc tính mặt hậu, rồi xem luôn cả cánh cẳng hai bên nữa, tương ứng với phong thủy cồ điển là phải “tiền Án, hậu Chẩm, tả Thanh Long, hữu Bạch Hổ”. Xem ra, phong thủy kiểu Úc cũng không kém phức tạp so với kiểu Á đâu.
2. FRONTAGE - MẶT TIỀN
Phong thủy, đối với một số người, chỉ là những điều mê tín, nhưng với một số người khác, lại là nhân tố ảnh hưởng đáng kể đến đời sống. Những vấn đề thuộc về tâm linh, rất khó để minh định, phân biệt rạch ròi như trắng với đen. Mười mấy năm trong nghề, mình chỉ có thể xác quyết rằng, đối với Phong Thủy, không có đúng sai, đến phút cuối cùng chỉ có chủ nhà mới có thể quyết được cái gì hợp với mình. Tuy vậy, vẫn có những yếu tố mang tính phổ quát, ảnh hưởng đến đa số mọi người, đặc biệt là những thứ tác động trước mắt, như mặt tiền nhà chẳng hạn. Ở xứ Úc, mọi thứ thường khá rõ ràng, nhờ các quy định cụ thể trong tiêu chuẩn liên quan. Trong quá trình lọ mọ kiếm cơm, mình cũng tích cóp được một vài kinh nghiệm nhỏ nhặt, hy vọng hữu ích cho mọi người.
Phía trước nhà, thông thường ngoài footpath dành cho người đi bộ, cận kề với đường giao thông, là nature strip. Đây là khoảng đệm rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến mặt tiền nhà, và khả năng develop của lô đất bên trong. Bạn cần phải RẤT lưu ý đến những gì nằm trên nature strip, bởi vì, thay đổi hiện trạng của nature strip, không phải là chuyện đơn giản, vì đó ngoài việc đó là đất thuộc về council, thì nó còn liên quan đến khá nhiều bên liên quan, bao gồm luôn cả VicRoads, Infrastructure suppliers (Electricity, Gas, Water…)
Những yếu tố bạn cần phải lưu ý đối với nature strip, vì nó ảnh hưởng đến việc bố trí crossover cho dự án trong tương lai của bạn:
a. Electrical (Power) Pole: chi phí để di dời một cột điện dao động từ 30-70k, đủ quan trọng để đánh giá hiệu quả của việc đầu tư. Lưu ý luôn là đôi khi, trụ điện có thêm sợi dây cố định (anchor wire) bắt chéo, muốn dời sợi dây đó thì cũng tốn phí luôn. Tóm lại là trước mặt nhà mà có cột điện thì phải chuẩn bị tinh thần đu dây điện.
b. Trees: mỗi chủng loại cây xanh đều có TPZ (Tree protection zone), SRZ (Structural Root Zone). Nên nếu trên nature strip của bạn có một cái cây, thì nó nên nằm ở vị trí cách xa vị trí bạn dự định bố trí crossover. Nếu không bạn sẽ tốn kha khá tiền để xin council di dời hoặc chặt bỏ cây.
c. Bus stop: Nếu chỉ là biển báo chờ, thì bạn khá là may mắn, nhưng nếu đó là trạm chờ xe bus có mái che, thì sẽ khá là nhiêu khê, và chi phí sẽ tốn từ 15-25k cho việc di dời.
_
d. Essential infrastructure services:_ Stormwater pits, fire hydrants, postal boxes… Trên nature strip còn có những thứ thuộc về dịch vụ công, nếu bị ảnh hưởng đến vị trí crossover thì bạn sẽ phải tốn phí di dời.
Đối với nhà lô góc, thường khả năng develop thuận lợi hơn, bên cạnh việc xem xét những yếu tố nằm trên nature strip, cũng phải rất lưu ý đến tính chất của side road.
Nếu là đường trong khu dân cư hoặc laneway, thì mọi việc khá dễ dàng.
Nhưng, phải rất lưu tâm nếu sideroad thuộc Road Zone, vì thường council và Vicroads không support việc mở thêm crossover. Mình đã gặp trường hợp lô góc, vị trí rất đẹp, nhưng vì side road dự kiến làm Highway, với vận tốc cho phép là 80km/h, nên council từ chối support việc mở thêm crossover, dù rằng xung quanh có nhiều existing crossover.
Vậy nên, khi lựa chọn mua căn góc, bạn phải kiểm tra xem đường bên hông có restriction nào không, vì không phải lúc nào có đường tiếp cận cũng có thể mở thêm crossover.
3. REAR FACING – MẶT HẬU:
Theo Phong thủy, “tiền án hậu chẩm”, diễn nôm là “trước bàn sau gối”, phía trước bên cạnh minh đường quang đãng, cũng nên có bình phong án ngữ, để tránh trực xung của hung khí, phía sau phải có thế đất cao, làm chỗ dựa cho căn nhà, bảo vệ khỏi tà khí xâm nhập. Đấy là bàn về căn nhà kiểu cổ điển, ở nơi thôn dã. Đất ở trong đô thị, thường phía sau nhà, là sân nhà hàng xóm. Thông thường, council không khuyến khích việc xây dựng nhà quá sát với rear boundary, bên cạnh yếu tố có easement như đã đề cập ở phần trước, là còn vì yếu tố tôn trọng sự riêng tư, overshadowing (tránh bóng đổ che quá nhiều diện tích), bulky image (khối tích nhà “bành ky” – ý là đừng làm hàng xóm chướng mắt)…
Nếu phía sau nhà là sân vườn của hàng xóm, thì thường bạn phải rất lưu ý nếu muốn xây double storey. Tuy nhiên, sẽ là lợi thế nếu nhà phía sau có một cái shed hoặc bất kỳ công trình nào sát boundary của bạn. Tuyệt vời hơn nếu họ đã xây một unit phía sau. Khi đó, cơ hội của bạn sẽ rõ ràng hơn.
Nếu bạn có một lô đất, mà phía sau là một công trình công cộng hoặc là công viên, xin chúc mừng cơ hội xây một double storey dwelling phía sau của bạn rất thuận lợi, vì bạn không phải lo ngại gì việc xâm phạm tính riêng tư của người khác.
Tuy nhiên, lưu ý đặc tính của công viên phía sau nhà, một số công viên nằm trong hoặc đồng thời là creek drainage, tức được xem như hệ thống thoát nước mặt tự nhiên, tùy thuộc vào tính chất mà sẽ có những qui định liên quan đến flooding zone, tức là công trình xây ở khu vực đó phải tuân thủ các tiêu chuẩn để đảm bảo việc thoát nước, chứa nước tạm thời vào mùa lũ (free passage and temporary storage of floodwater), những thông số này dựa trên số liệu thống kê trong vòng 100 năm. Thường thì những quy định này khiến cho việc thiết kế và xây dựng sẽ tốn kém hơn. Ngoài ra, nếu nằm ở Bushfire Prone Zone thì phụ thuộc vào BAL (Bushfire Attack Level) mà việc thiết kế và thi công cũng phải đáp ứng theo tiêu chuẩn đã quy định.
Đối với khái niệm “Tả Thanh Long, Hữu Bạch Hổ” trong phong thủy cổ điển, đối chiếu với các nội dung của Rescode, mình không thấy liên quan mấy. Nên chỉ chăm chăm tìm xem nhà hai bên đang trồng cây gì, xây cái gì ở sát boundary, để từ đó đánh giá xem, có ảnh hưởng gì đến lô đất của mình trong tương lai hay không.
Như vậy, để đánh giá sơ bộ tiềm năng của một lô đất, cần thiết phải tổng hợp nhiều yếu tố, từ vị trí, zoning, hình dáng lô đất, tính chất của mặt tiền nơi con đường tọa lạc, đặc điểm của lô đất phía sau, hàng xóm bên phải, bên trái.
Những thông tin này, bạn hoàn toàn có thể đánh giá được mà không cần phải đi đến thực địa. Đây là một cách làm hiệu quả, tiết kiệm chi phí và đặc biệt an toàn trong giai đoạn CoVID-19 này. Bạn càng tham khảo nhiều thông tin, so qua sánh lại, rồi đối chiếu với các quy định của từng council cụ thể, bạn sẽ càng tự tin khi quyết định lựa chọn một căn nhà cho mình. Đối với mình, niềm tin của gia chủ cũng là một yếu tố Phong Thủy cực kỳ quan trọng đối với căn nhà.
Hy vọng rằng, những thông tin mình đã chia sẻ, có thể giúp ích phần nào cho các bạn, và lỡ đâu, vì nông cạn nên sẽ có những sai sót hoặc thông tin chưa chính xác, rất mong các bạn có kinh nghiệm và chuyên môn bổ sung và chỉnh sửa để giúp mọi người có thông tin toàn diện hơn.
Nguồn: Đào Tăng Lực
Các bài viết khác trong loại bài "Chọn mua nhà cũ"
- Chọn mua nhà cũ thế nào cho có lợi (VIC) - Phần 1
- Chọn mua nhà cũ thế nào cho có lợi (VIC) - Phần 2
- Chọn mua nhà cũ thế nào cho có lợi (VIC) - Phần 3
