Bài viết hôm nay xin nói đến hai loại xây:

- Build brand new house on subdivided land (xây nhà mới trên đất đã được chia lô)

- Knock down and rebuild (đập nhà cũ đi và xây mới)

Hy vọng bài viết giúp các bạn chưa có kinh nghiệm xây nhà có được thêm nhiều thông tin bổ ích.

1. Building Contract – Hợp đồng xây dựng

Câu hỏi thường gặp của nhiều người khi xây nhà là những chi phí phát sinh là gì và làm thế nào để tránh những chi phí này. Xin mạn phép nói rằng hợp đồng xây dựng giữa bạn và builder đóng vai trò rất quan trọng cho câu hỏi này.

Common sense khi xây nhà hay làm bất kỳ việc gì quan trọng, Hợp Đồng là một bản giao ước có hiệu lực về mặt luật pháp nói rõ trách nhiệm và quyền hạn của đôi bên. Hợp đồng càng chặt chẽ, chi tiết, cover đủ các hạng mục xây dựng và mọi trường hợp có thể xảy ra trong quá trình xây dựng thì càng tốt cho đôi bên để tránh những chi phí phát sinh không đáng có, hay tranh chấp kiện tụng khi something goes wrong.

Xin attach Building contract for new homes sample của Consumers Affairs Victoria (dài 128 trang) cho các bạn tham khảo. Recommend các bạn đọc ít nhất 15 trang đầu tiên vì có nhiều điều rất đáng chú ý, bao gồm checklist trước khi bạn đặt bút ký hợp đồng với builder.

Ngoài ra trước khi ký hợp đồng, cũng xin recommend các bạn đưa hợp đồng cho luật sư chuyên về hợp đồng xây dựng xem xét và đưa những lời khuyên có giá trị. Chi phí này có thể hơi cao, nhưng bù lại, nếu là luật sư giỏi và có tâm thì chi phí này không đáng là bao nhiêu so với những đau đầu mà bạn có thể vấp phải khi xây nhà.

• Một số lưu ý để giảm thiểu rủi ro chi phí phát sinh không đáng có là bạn nên ký hợp đồng FIXED PRICE với builder, tuy nhiên trong hợp đồng thông thường rất hay có nhiều fine print dành cho các ngoại lệ. Chính vì vậy bạn cần hiểu kỹ những ngoại lệ đó là gì.

- Lưu ý thứ hai để giảm thiểu rủi ro builder xây nhà không đúng tiêu chuẩn là bạn nên thuê private building inspector cho từng stage. Và trước khi ký hợp đồng cũng nên include một điều khoản là builder phải rectify tất cả những issues mà inspector của bạn liệt kê ra.

- Lưu ý thứ ba trong quá trình negotiate hợp đồng, tất cả những gì bạn discussed và đã được agreed giữa bạn với builder đều phải giấy trắng mực đen, in writing hết, tốt nhất là cũng cho hết tất cả những cái đó vô trong hợp đồng luôn.

2. Site Costs – Chi phí liên quan đến Đào Đất, Xây Móng của căn nhà

Theo kinh nghiệm của bản thân, chi phí phát sinh rất hay xảy ra ở Stage này. Theo mình được biết, có rất nhiểu tranh chấp kiện tụng giữa chủ nhà và builder (bao gồm cả các công ty builder lớn có tên tuổi) xoay quanh chuyện site costs.

Ví dụ người thật việc thật: người thân của mình từng xây nhà với một volume builder lớn. Hợp đồng xây provides Site Costs Provision là một con số hợp lý. Tuy nhiên khi đào móng lên, thì có rất nhiều đá ở dưới lòng đất nên họ phải remove đi. Và cuối cùng builder gửi bill – almost double con số Site Costs Provision đưa ra ban đầu. Hai bên tranh chấp lẫn nhau, cuối cùng Consumer Affairs xử là mỗi bên chịu 50:50

Ví dụ thứ hai cũng người thật việc thật mình biết khi tham gia FB Group của một volume builder khác. Hợp đồng xây provides FIXED Site Costs tuy nhiên lại không bao gồm Rock Removal mà chủ nhà không hề hay biết. Kết quả là builder cũng gửi cho chủ nhà một cái surprised bill mười mấy ngàn cho việc remove đá dưới lòng đất.

Ngoài ra chi phí Site Costs còn phụ thuộc vào độ dốc của từng miếng đất nữa. Trước khi đồng ý giá Site Costs mà builder đưa ra, bạn nên chủ động thuê một đơn vị kỹ sư địa chất làm Soil Test Report cho miếng đất của bạn. Soil Test Report sẽ phần nào giúp bạn hiểu được Site Costs của mình sẽ cao hay thấp.

3. Standard Inclusions & Builder Range – Vật liệu xây dựng theo tiêu chuẩn của Builder.

Lại là một câu hỏi thường gặp là chi phí xây nhà trung bình hết bao nhiêu tiền.

Tuy nhiên mình phải nói rằng câu hỏi này cực kỳ rộng.

Đặc biệt các bạn đang có ý định xây Multi Development, Duplex .. mình xin được chia sẻ là để Builder có thể quote chính xác giá, họ không những chỉ cần bản thiết kế (Architecture Plan) mà còn cần cả Working Drawings và Engineering Reports nữa nên rất khó nói. Nhưng giá trung bình ở VIC giao động từ $1,500 đến $1,800 per m2. Và thông thường trừ khi bạn ký Hợp Đồng Turnkey với Builder, thì ngoài tiền xây căn nhà, bạn còn phải trả thêm tiền làm Driveway, Landscaping, Fencing và Blinds/ Curtains nữa.

Ngoài ra, chi phí xây dựng phụ thuộc vào vật liệu xây dựng sử dụng là gì và nhu cầu của bạn như thế nào.

Mỗi một builder sẽ có Standard Inclusions & Builder Range khác nhau, một vật liệu này có thể là Standard (bao gồm trong quote) của uilder này nhưng lại có thể là Upgrade (chí phí trả thêm) của builder khác.

Ngoài ra khi các bạn đi coi nhà Display Homes của builder, thông thường các bạn sẽ thấy choáng ngợp và fall in love với những căn nhà đó mà không hề biết rằng giá chênh lệch giữa standard inclusions của builder so với display homes (bao gồm rất nhiều vật liệu xây dựng đã được Upgraded) có thể lên tới $200K.

Tất nhiên cũng có các builder xây nhà display homes mà phần lớn là standard inclusions, nên các bạn nhớ chú ý hỏi cho kỹ càng và do homeworks khi lựa chọn builders.

Cũng xin attach cho các bạn Standard Inclusions (VIC 2019) của Simonds (một trong những volume builder lớn ở Úc) và các General Upgrades để các bạn dễ hình dung.

4. Upgrades – Vật liệu xây dựng cao cấp hơn tiêu chuẩn của Builder

Tùy thuộc vào nhu cầu của bạn, upgrades trung bình có thể từ vài chục K đến cả $200K như đã nói bên trên. Bởi vì mỗi một món bạn cần tốt hơn, xịn hơn standard của builder là đã tốn vài trăm cho đến vài K. Mà rất nhiều món nên chúng add up very quickly.

Có những loại upgrades nằm ngoài nhu cầu của bạn, ví dụ như khu vực bạn xây nhà có những yêu cầu nhất định mà bạn phải tuân theo (Estate Requirements, Council Requirements)

Ví dụ:

- Standard trần cao của builder là 2440mm, nhưng khu bạn xây yêu cầu tối thiểu trần cao 2550m.

- Façade phải có render, chứ không chỉ bricks only.

- Brickworks above windows, garage

- Recycled water, Water rain tank

- Bushfire zone compliance v.v…

Nếu bạn xây nhà để ở, và đó là căn nhà Dream House của bạn thì chắc hẳn bạn sẽ muốn nhiều upgrades, tuy nhiên nếu bạn để xây đầu tư thì có lẽ bạn sẽ không muốn upgrades quá nhiều vì như thế là sẽ bị over-capitalised.

Các upgrades thông thường hay gặp:

• Structural: High ceiling (2700mm to 3100mm); Double glazed windows; Big size entrance doors and windows; Exposed aggregate driveway; Nice looking bricks
• Electrical: Downlights; Pendants, Chandeliers; Extra TV Points, Power Points, Antenna; External Lights, Sensor Lights; Ducted Cooling system
• Kitchen: Kitchen Appliances; Kitchen Cabinet Doors, Hardware, Tapware, Under-mounted sink; Kitchen Drawers and soft close; Glass Splashback; Stone Benchtop and Stone Waterfall Benchtop; Kitchen Island extension
• Bathroom & Laundry: Floating vanity, vanity cabinet doors; Stone Benchtop; Freestanding bathtub; Tiles floor to ceiling, feature wall tiles; Laundry cabinet; Black tapware
• Flooring: High Quality Tiles, Timber Floor, Carpet
• Internal: Sliding doors to BIR; Nice looking internal doors

Và vô vàn các thứ khác v.v…

Xin phép attach cho các bạn một cái list gọi là Colour Selections của Simonds để cho các bạn hiểu được là mình cần phải chi tiết như thế nào khi deal với builder. Cái list này bao gồm những cái nhỏ nhất đến lớn nhất trong căn nhà của bạn (không hẳn là full list cho mọi căn nhà vì nhưng ít nhất cho các bạn hình dung được). Và nếu list này được bạn và builder nhất quán ngay từ lúc trước khi ký hợp đồng thì trong lúc xây sẽ khó có thể phát sinh những chi phí quá bất ngờ.

Ngoài ra trong trường hợp builder của bạn không phải là các công ty lớn, mà là private builder nhỏ. Hợp đồng họ soạn thảo ban đầu có thể sơ sài và không chi tiết được như ví dụ nêu trên, tuy nhiên để save bạn các rủi ro về chi phí phát sinh hay những điều bất ngờ, bạn phải negotiate với họ và agree builder allowance cho từng hạng mục.

5. Demolition Cost – Chi phí phá dỡ nhà cũ dành cho Knock Down and Re-build

Trước khi bàn đến chi phí này, có vài lưu ý nho nhỏ:

- Finance phải sẵn sàng

Nếu phá nhà trước khi có Tài chính vững chắc thì bạn có thể vướng phải rủi ro là không vay đủ tiền ngân hàng chẳng hạn.

- Nếu là nhà bạn đang ở, Building permit cho căn nhà mới phải sẵn sàng

Nếu phá nhà cũ đi mà chưa có giấy phép xây nhà mới thì bạn phải tốn tiền đi thuê chỗ khác ở.

- For capital gain tax purpose, nếu căn nhà cũ là Principle Place of Residence (PPOR) của bạn

thì thời điểm bạn phá dỡ nhà cũ đi, chính là thời điểm bạn mất PPOR status trên căn nhà đó. Tuy nhiên nếu xây mới xong và dọn vào ở ngay thì lại được claim PPOR trên căn nhà mới.

- Nếu là căn nhà cho thuê, cố gắng đừng để tenants biết ý định của bạn,

nếu không họ sẽ muốn rời đi sớm, như vậy bạn sẽ bị mất rental income.

Sau khi đã sẵn sàng các yếu tố trên, bạn bắt đầu đi kiếm và lựa chọn công ty phá dỡ nhà:

- Chi phí giao động từ $15K-$30K (ở Victoria)

Chi phí này còn tùy thuộc vào location, nhà cũ có asbestos hay không, và nhà bạn có còn những gì mà công ty phá dỡ có thể bán lấy lời hay không.

- Để tiết kiệm nhất, bạn có thể tự mình bán những đồ còn có giá trị qua Second-hand Market Place (like Gumtree, Facebook, Ebay ..) tuy nhiên sẽ hơi mất công chút

- Lựa chọn các công ty có giấy phép và uy tín; đọc kỹ hợp đồng và các điều khoản trong quotes trước khi quyết định.

Trước khi demolition thì bạn hay builder của bạn phải apply cho Asset Protection Permit từ Council. Để hiểu rõ hơn thì bạn có thể liên lạc Council nơi bạn ở.

Xin attach ví dụ Demolition Quote và Checklist của một công ty mình từng xin quote cho các bạn tham khảo.

Nguồn: Trang Nguyễn - Linkedin.