Sự khác nhau giữa Private (Custom) Builder và Volume Builder:

Private (Custom) Builder

Đây thông thường là những builder nhỏ và trung bình, xây nhà theo đúng thiết kế (custom design) và ý muốn của chủ nhà. Họ thường là local builder, chỉ xây xung quanh một vùng nhất định nào đó, và chỉ có một vài projects on the go trong cùng một lúc.

Volume Builder

Đây thường là những công ty builder lớn, có thể là những công ty xuyên quốc gia có mặt tại nhiều tiểu bang trên nước Úc, hoặc nhỏ hơn thì có mặt tại nhiều vùng từ Metro đến Regional trên cùng một tiểu bang. Mỗi năm những công ty này xây hàng trăm đến hàng nghìn căn nhà. Họ thường có sẵn đủ mọi loại off the shelf floor plan, single hay double storey, lớn hay nhỏ cho chủ nhà lựa chọn. Mỗi loại plan có thể được chỉnh sửa tuy nhiên mức độ chỉnh sửa thông thường có giới hạn.

1. Vậy chủ nhà hay chọn loại builder nào ?

Quyết định của các chủ nhà phần lớn phụ thuộc vào sự khác nhau về kinh phí giữa hai loại builder này.

Volume builder (nếu là standard range) kinh phí thông thường sẽ rẻ hơn Private builder vì họ lấy số lượng làm lợi nhuận, họ mua nguyên vật liệu với số lượng lớn nên giá thành sẽ rẻ hơn. Cũng chính vì họ có các floor plan có sẵn, không mất công chỉnh sửa gì nhiều, thời gian xây cũng nhanh chóng hơn Private builder.

Ngoài ra quyết định của chủ nhà còn phụ thuộc vào hình dáng của miếng đất mà chủ nhà muốn xây dựng lên.

Thông thường Volume builder hay xây ở các khu dự án mới, cách xa CBD, các lô đất ở các khu này hay được chia hình vuông hay hình chữ nhật khá gọn gàng. Kích thước thông dụng của các lô đất mới bây giờ như:

• Chiều ngang 10.5m/ 12.5m/ 14m/ 16m x Chiều dài 18m/ 21m/ 25m/ 28m/ 32m vv..

Các công ty volume builder để cạnh tranh lẫn nhau thì có rất nhiều floor plan vừa vặn và tối đa hóa giá trị xây của các miếng đất như trên.

Tuy nhiên nếu chủ nhà xây dựng ở những khu đã established, đập nhà cũ đi xây mới, nếu miếng đất không vuông hay chữ nhật thì những floor plan có sẵn của volume builder không phù hợp, và chưa chắc đã tối đa hóa được giá trị xây của miếng đất.

2. Những đánh giá chung khác giữa hai loại builder này

Display Homes – Nhà mẫu

Lợi thế của volume builder là có rất nhiều nhà mẫu để bạn đến thăm quan. Các nhà mẫu này thông thường được bày trí rất long lanh mỹ miều để bạn đến xem là fall in love liền. Nhưng hãy nhớ bài viết Phần 1 đã nói, các nhà mẫu đẹp thường đi kèm với giá cao, có thể lên đến $200K so với giá standards.

Xin phép được chia sẻ cho các bạn youtube links của 2 nhà mẫu : double storey và single storey của Metricon (volume builder lớn nhất nước Úc)

Ngược lại, đối với private builder, để xem chất lượng xây dựng của họ, bạn cần yêu cầu họ cho xem các công trình đã và đang xây, hoặc cho phép bạn liên lạc các khách hàng cũ của họ để bạn có thể verify chất lượng xây. Phần lớn họ sẽ không có nhà mẫu cho bạn tham quan.

3. Showroom – Nơi Trưng Bày Vật Liệu Xây Dựng (Standards & Upgrades)

Lợi thế thứ hai của volume builder là họ đều có Showroom (Gallery/ Studio) là nơi mà bạn đến để lựa chọn vật liệu xây dựng. Các Showroom này thông thường rất hoành tráng và có đủ các nhân viên tư vấn Consultants từ External, Internal, Electrical, Tiles, Flooring … để giúp bạn lựa chọn vật liệu và màu sắc.

Cũng xin chia sẻ cho các bạn youtube link của Metricon’s Showroom tại QLD cho các bạn hình dung

và cũng attach luôn Showroom Info của Metricon nữa nhé.

Khi đến các showroom này, khách hàng thường dễ dàng fall in love với các Upgrades vì khi so sánh Standard với Upgrades thông thường hay là một trời một vực lắm.

Mà một khi bạn đã chọn Upgrades thì volume builder thông thường sẽ charge giá rất cao (high margin) để có lời nhiều.

Xin lấy một ví dụ của 1 volume builder mà mình từng xây:

Standard inclusions, họ include cho bạn chiếc kitchen sink có giá $340.

Tuy nhiên bạn lại thích chiếc kitchen sink khác đẹp hơn có giá $920. Bạn nghĩ họ charge giá chênh lệch giữa $920 và $340 ư? Không đâu, trường hợp này họ charge bạn giá là $1,100

Đây chỉ là một món đồ rất nhỏ trong căn nhà của bạn, thử tưởng tượng bạn muốn upgrades rất nhiều thứ, mỗi thứ họ ăn dư một chút là đủ thấy Upgrades add up quickly như thế nào.

Còn private builder nhỏ thông thường sẽ không có showroom riêng của chính mình, nếu có cũng không thể hoành tráng như volume builder được. Phần lớn private builder sẽ cho bạn biết họ lấy hàng từ đâu và cho phép bạn có thể tự đến lựa chọn.

Tuy nhiên theo kinh nghiệm của mình, các Private builder có vẻ reasonable hơn trong việc đưa ra giá Upgrades.

Ví dụ private builder của mình provides builder allowance cho kitchen appliances là $2,500, không quan trọng là Brand nào. Mình chọn Brand tốt nên tổng chi phí cao hơn $2,500, tuy nhiên mình chỉ phải trả họ tiền chênh lệch mà thôi.

4. Flexibility – Tính thoải mái trong việc chọn vật liệu xây dựng

Các volume builder thông thường sẽ có những công ty cung cấp vật liệu xây dựng của riêng họ.

Xin được attach list of suppliers của Metricon cho các bạn thấy luôn.

Như vậy bạn chọn volume builder nào thì sẽ phải đi theo Suppliers của volume builder đó (sẽ có các trường hợp mà volume builder cho phép bạn được chọn Supplier mà bạn muốn nhưng các trường hợp này hiếm và hay có điều kiện kèm theo)

Ngược lại private builder thường sẽ cho bạn thoải mái lựa chọn vật liệu xây dựng hơn, miễn sao là bạn trả tiền accordingly.

5. Marketing & Promotions

Các volume builder thường là các công ty lớn, nên Marketing bao giờ cũng rất hoành tráng. Đi kèm theo đó, họ rất hay có các chương trình Promotions (giảm giá chỗ này chỗ kia, free cái này cái kia…) Các Promotions này thường được quảng cáo với trị giá hàng chục K, nghe qua thì rất hấp dẫn, tuy nhiên theo mình quan sát thì nó cũng chỉ là cách thức kinh doanh của họ mà thôi.

Mình đã từng so sánh giá cả, promotions và standard inclusions của 4-5 volume builders khác nhau. Mình thấy cho cùng một floor plan có diện tích khá giống nhau, total prices cũng khá giống nhau nếu như inclusions như nhau (kể cả có promotions hay không promotions)

Ngược lại các Private builder không có điều kiện để quảng cáo rầm rộ, chủ yếu là word-of-mouth hoặc là tạo được uy tín trong local community.

6. Craftsmanship – Chất lượng xây dựng

Theo mình quan sát, chất lượng xây dựng của volume builder phụ thuộc rất lớn ở người Giám sát thi công (Site Supervisor) và các người thợ (Tradies) xây lên căn nhà.

Volume builder thì thích đánh nhanh thắng nhanh và có mặt tại mọi vùng mọi nẻo nên họ có rất đông nhân viên là Site Supervisors. Mỗi một vùng sẽ được allocate một hay hai Site Supervisor khác nhau. Tuy nhiên, các công ty lớn thì nhân viên đến rồi đi nhanh chóng là chuyện rất bình thường. Nên khi chọn volume builder bạn không thể biết trước những người này là ai. May mắn thì gặp người giám sát làm việc có trách nhiệm và thuê thợ có tay nghề cao. Xui thì gặp phải người giám sát hay thợ làm việc không có chất lượng. Trong quá trình xây, bạn có thể bị thay đổi người giám sát 2 đến 3 lần cũng là chuyện bình thường. Chính vì thế nếu các bạn có google reviews hay thật sự tìm hiểu feedbacks khách hàng của các công ty volume builder thì sẽ thấy sẽ có đủ loại reviews. Tốt thì khen nức nở, vừa vừa thì bảo ok trong khả năng chấp nhận nhưng cũng không thiếu những trường hợp thảm hại, chê bai nặng nề, thậm chí những trường hợp này chủ nhà có thể đang trong quá trình khiếu nại, kiện cáo về mặt pháp luật với volume builder.

Ngược lại, local private builder thường là family business lâu năm và có thể đã gây được uy tín trong khu vực họ xây dựng. Site supervisors thường chính là owner, và họ thường hay sử dụng the same tradies nếu thợ làm tốt. Nên chất lượng có thể sẽ cao hơn hẳn volume builder.

7. Nên chọn loại builder nào và làm thế nào để chọn được builder tốt ?

Lựa chọn builder không phải là một bài toán dễ dàng chút nào. Tất cả phụ thuộc vào khả năng tài chính và nhu cầu của mỗi người.

Đây là ý kiến cá nhân của mình:

• Nếu như bạn xây để ở và có khả năng, thì nên chọn private builder có uy tín, floor plan và các vật liệu xây dựng sẽ được custom đúng như ý bạn muốn mặc dù giá thành có thể cao và thời gian xây lâu hơn. Private builder cũng dễ dàng hơn trong khoản liên lạc, gọi điện, có vấn đề gì nhiều khi được giải quyết nhanh hơn.
• Nhưng nếu bạn xây để đầu tư, volume builder & standard inclusions của họ là giải pháp khá hợp lý vì giá thành có thể rẻ và thời gian xây nhanh hơn. Tuy nhiên khi làm việc với volume builder, nếu có vấn đề gì thường sẽ phải go through bộ phận này đến bộ phận khác trong công ty của họ, khó khăn và bất tiện hơn.

Hiển nhiên xây nhà là một việc lớn hệ trọng trong đời và có những rủi ro đi kèm. Ngoại trừ bạn đã có kinh nghiệm từ trước, nhưng đối với nhiều người trong chúng ta, xây nhà ở Úc là trải nghiệm lần đầu nên có rất nhiều bỡ ngỡ. Bởi vậy, để bảo vệ mình là người tiêu dùng, bạn phải làm hết sức mình có thể để minimise/ mitigate các rủi ro đó. Lời khuyên của mình là:

• Biết chắc mình cần gì, muốn gì và hiểu rõ khả năng tài chính của mình.
• Tìm hiểu thông tin về builder, tham gia Facebook Group của các volume builder. Bạn sẽ học được rất nhiều kinh nghiệm của những người đi trước, và nếu có đọc được bad reviews thì cũng không nên quá lo lắng, thay vào đó tìm hiểu để mình không vấp phải những trường hợp tương tự.
• Check giấy phép license của builder nếu là private builder nhỏ
• Yêu cầu private builder cho đi xem công trình họ từng làm hoặc cho phép bạn được liên lạc khách hàng cũ của họ. Ai mà từ chối không cho bạn làm điều này thì chứng tỏ họ có gì để che giấu rồi.
• Thuê luật sư đọc kỹ hợp đồng & nhớ các tips tránh/ giảm thiểu chi phí phát sinh (đọc lại bài viết )
• Thuê private building inspector (đọc lại bài viết)
• Trong quá trình xây, luôn luôn tới công trình để kiểm tra và theo sát (for safety reason thì phải liên hệ với builder, hay site supervisor trước).

Nguồn: Trang Nguyễn - Linkedin.