Có một nhận thức khá phổ biến về khả năng vay tiền ngân hàng của một cá nhân, đó là: Chỉ cần thu nhập đủ chi trả cho chi phí tiêu dùng + tiền lãi vay, thì cá nhân đó đã có đủ khả năng trả nợ cho khoản vay, đồng nghĩa với việc có khả năng vay được tiền từ ngân hàng. Tuy nhiên quan điểm này chưa hoàn toàn chính xác, và thực tế cũng chứng minh điều đó. Qua bài viết này, Trusted Finance hi vọng sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khả năng trả nợ vay (serviceability) của mình, để chuẩn bị cho những kế hoạch trong tương lai.

Thông thường, để xem xét khả năng trả nợ vay (serviceability) của một khách hàng, ngân hàng thường đánh giá trên rất nhiều phương diện, dựa trên công thức căn bản:

Khoảng thặng dư hằng tháng = Tổng thu nhập – Thuế – Các khoản phải trả hiện tại – Các khoản phải trả mới phát sinh – Chi phí sinh hoạt – Khoản dự trữ

Với cách tính từng yếu tố như sau:

1. Tổng thu nhập (Gross income): Bao gồm tiền từ tất cả các nguồn thu nhập của bạn, như:
   • Lương cơ bản (Base Income): hầu hết các ngân hàng sẽ chấp nhận thu nhập này vào để tính toán. Tuy nhiên, tùy vào loại hợp đồng lao động của bạn là chính thức (full-time), bán thời gian (part-time), thời vụ (casual), hợp đồng (contractor) hay tự doanh (self-employed), mà ngân hàng sẽ xem xét theo một cách khác nhau.
   • Lương làm việc thêm giờ (Overtime): Một số ngân hàng sẽ chấp nhận 100% thu nhập ngoài giờ của bạn nếu bạn thường xuyên làm việc thêm giờ. Tuy nhiên, cũng có những ngân hàng sẽ chỉ tính 50% số tiền thu được từ việc làm thêm ngoài giờ của bạn vào tổng thu nhập.
   • Tiền thưởng (Bonus): Tiền thưởng được xem là thu nhập không thường xuyên, vì vậy, ngân hàng thường yêu cầu lịch sử nhận tiền thưởng trong 2 năm qua. Nếu không sẽ không chấp nhận tiền thưởng như một nguồn thu nhập của bạn.
   • Hoa hồng (Commission): Một số ngân hàng sẽ chấp nhận hoa hồng như một hình thức thu nhập của bạn, nếu bạn được trả hoa hồng liên tục trong 1 hoặc 2 năm trước đó. Ngân hàng muốn đảm bảo rằng thu nhập từ Commission của bạn là thường xuyên và liên tục.
   • Thu nhập không chịu thuế (Tax-free income): Các khoản trợ cấp Family Tax Benefit A & B (thường được gọi là “tiền sữa cho con”) sẽ được chấp nhận nếu các con của bạn dưới 11 tuổi. Những khoản trợ cấp khác từ Centrelink (Parenting payment; Rental assistance; Veteran payment…) sẽ được ngân hàng xem xét theo từng trường hợp và tùy vào chính sách ngân hàng đó.
   • Thu nhập từ việc cho thuê (Rental income): Hầu hết các ngân hàng sẽ chấp nhận loại thu nhập này. Thông thường ngân hàng sẽ chỉ tính 80% thu nhập từ việc cho thuê của bạn vào tổng thu nhập, và trừ ra 20% cho các chi phí về quản lý, duy trì và sửa chữa nhà cho thuê.
2. Thuế và “Negative gearing”  Đa số mỗi ngân hàng sẽ tính chi phí cho phần Thuế theo 1 cách khác nhau, tuy nhiên, có 1 điểm chung là các ngân hàng sẽ xem xét yếu tố “Negative gearing” khi tính toán khả năng vay của bạn. Nói nôm na, với “negative gearing”, bạn sẽ được giảm mức thuế phải trả, tuy nhiên “Negative gearing” chỉ xảy ra với nhà dành cho mục đích đầu tư (như cho thuê). Đó là lý do tại sao khả năng vay của người có nhà để đầu tư thường cao hơn người có nhà để ở.
3. Các khoản cam kết phải trả mới phát sinh (new commitments): Những khoản này bao gồm số tiền lãi mà bạn phải trả cho số tiền mà bạn đang muốn vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng dù bạn vay ở mức A, nhưng khi xét, ngân hàng sẽ luôn xét ở mức cao hơn (A + 2 hoặc 3% – hay còn gọi là assessment rate), để phòng trường hợp lãi suất tăng cao, thì bạn vẫn có khả năng chi trả hằng tháng.

Ví dụ: Bạn vay $350K với lãi suất 3.09%, mức tiền lãi và vốn phải trả hằng tháng chỉ là $1,492 (declared repayment). Tuy nhiên, khi ngân hàng xét khả năng vay, họ sẽ tính lãi suất ở mức 6.25%, để đảm bảo bạn vẫn có thể chi trả dù tiền lãi và vốn tăng lên $2,155 (mức tiền lãi này gọi là assessed repayment).

Các khoản cam kết phải trả hiện tại (existing commitments): Các khoản này bao gồm những khoản nợ bạn đang phải trả trong hiện tại, bao gồm:

1. Các khoản vay nhà hiện tại (Existing Mortgages): hầu hết các ngân hàng đều xét con số này với mức lãi suất cao hơn hiện tại – cũng giống như cách tính lãi vay đã nói ở trên.
2. Thẻ tín dụng (credit card): Nếu bạn sở hữu thẻ tín dụng, đa số ngân hàng sẽ luôn lấy 2-3% của mức tín dụng tối đa (credit limit) để tính là chi phí existing commitments của bạn, dù trên thực tế bạn luôn trả nợ đúng hạn hay thậm chí không dùng tới thẻ tín dụng. (Ví dụ: credit limit mỗi tháng của bạn là $2000, và bạn luôn trả hết những gì bạn xài đúng hạn. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn sẽ tính là mỗi tháng bạn phải trả $40 tới $60 cho thẻ tín dụng).
3. Khoản vay cá nhân (Personal loan): Không giống Existing mortgages, hầu hết các ngân hàng đều xét con số này bằng với con số bạn thực trả hằng tháng.
4. Ở chung với ba mẹ: Khi bạn ở chung với ba mẹ hoặc người thân, cho dù trên thực tế bạn không phải trả tiền thuê nhưng ngân hàng sẽ bắt buộc trừ $500-$650 mỗi tháng khi tính khả năng vay của bạn (đề phòng trường hợp bạn dọn ra ngoài). Chỉ có một số ít ngân hàng sẽ không tính chi phí này và yêu cầu bạn cần có thư xác nhận từ ba mẹ rằng họ không lấy tiền của bạn.

Chi phí sinh hoạt (Living expenses): Các ngân hàng thường sẽ dùng phương pháp HEM – Household Expenditure Method, để tính ra con số chuẩn cho chi phí sinh hoạt của 1 gia đình. Sau khi bạn khai báo chi phí sinh hoạt của bạn, ngân hàng sẽ so sánh với con số tính được từ HEM, số nào lớn hơn sẽ được tính.

Ví dụ: Bạn sống ở khu vực Camberwell, bạn khai chi phí sinh hoạt 1 tháng cho gia đình 4 người là $1000. Tuy nhiên, con số HEM cho 1 gia đình 4 người ở khu bạn ở là $1500. Ngân hàng sẽ sử dụng con số $1500 để tính vào living expenses.

Trong trường hợp bạn đứng tên khoản vay 1 mình và không bao gồm vợ/chồng mình, ngân hàng vẫn cộng “chi phí cho vợ/chồng” vào chi phí living expenses của bạn – để đảm bảo bạn có khả năng trả khoản vay và chăm sóc gia đình. Nếu vợ/chồng bạn có đi làm, ngân hàng có thể xem xét trừ đi chi phí cho vợ/chồng bạn bằng cách cung cấp bảng lương của người đó.

Chi phí dự trữ (Buffer): Là số tiền dự trữ của bạn sau khi đã trừ đi tất cả chi phí. Với nhiều người đây thường được hiểu như “khoản để dành” để chi trả trong những trường hợp bất trắc (non-existent expense).

Dựa trên các yếu tố nêu trên, sẽ có 2 kết quả:

1. Thặng dư > 0: Bạn có khả năng trả nợ vay (surplus)
2. Thặng dư < hay = 0: Bạn chỉ có vừa đủ hoặc không đủ khả năng trả nợ vay (shortfall)

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, kết quả “surplus” không đồng nghĩa với việc bạn được chấp nhận cho vay, đây chỉ là con số thể hiện khả năng vay của bạn. Quy trình xét duyệt một hồ sơ xin vay của ngân hàng sẽ còn phải dựa trên nhiều yếu tố như: Lịch sử giao dịch của bạn; Mức vay so với giá trị nhà đặt cọc; Mức tiết kiệm, hoặc Tình hình việc làm của bạn và phụ thuộc vào chính sách cho vay từng ngân hàng mỗi thời điểm nữa. Mức rủi ro của các yếu tố này càng cao thì bạn cần phải đạt mức surplus tối thiểu càng cao. Ví dụ, bạn có Surplus khoảng $200 mỗi tháng, nhưng việc làm của bạn không ổn định, thì ngân hàng sẽ yêu cầu bạn đạt mức Surplus $500 mỗi tháng.

Nhìn chung, việc tính toán khả năng vay cho từng cá nhân là khá phức tạp và khác nhau đối với những ngân hàng khác nhau. Tuy nhiên, nếu bạn đang:

• Không chắc chắn về khả năng vay của mình?
• Không rõ mình cần chuẩn bị những giấy tờ, thủ tục gì cho hồ sơ vay?
• Mong muốn hồ sơ vay của mình có khả năng được duyệt cao nhất?

Với kinh nghiệm dày dặn và tác phong làm việc chuyên nghiệp, đội ngũ Trusted Finance tự tin có thể đưa ra những lựa chọn ngân hàng phù hợp nhất với khả năng được vay cao nhất cho mọi khách hàng, với $0 AUD phí dịch vụ!

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)