Equity là gì?

Trước khi bàn luận về vấn đề này, bạn cần phải hiểu được bản chất của equity – vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn. Hiểu một cách đơn giản nhất, equity là giá trị thực tế của căn nhà bạn trên thị trường BĐS, trừ đi số tiền bạn đang nợ. Equity có thể thay đổi tùy thuộc vào tiến trình trả nợ ngân hàng của bạn, cũng như giá trị căn nhà của bạn trên thị trường tại một thời điểm cụ thể.

Ví dụ: căn nhà của bạn có giá thị trường $500K, và bạn đang nợ ngân hàng $300K, vậy là bạn có tổng equity $200K để có thể đầu tư. Nếu giá bất động sản đó tăng lên $600K, lúc này bạn sẽ có $300K equity để đầu tư. Như vậy, bạn có thể thấy rằng, nếu giá trị của căn nhà tăng lên, bạn có thể xây dựng một danh mục đầu tư bất động sản lớn hơn.

Equity ảnh hưởng thế nào đến kế hoạch đầu tư của bạn?

Một trong những yếu tố quan trọng trong việc đầu tư bất động sản (BĐS) là làm sao tận dụng equity của căn nhà hiện có, để có thể tiếp tục đầu tư và mở rộng danh mục các sản phẩm đầu tư của bạn. Có một nhận định chưa chính xác về equity rằng, bạn cần phải có thật nhiều tiền mới có thể phát triển danh mục đầu tư BĐS. Tuy nhiên trên thực tế, bạn có thể tận dụng khoản equity khi giá trị BĐS tăng lên để tiếp tục đầu tư.

Làm thế nào để sử dụng Equity?

Để sử dụng được equity, trước hết bạn cần biết giá trị thị trường của căn nhà hiện tại là bao nhiêu? Trusted Finance có thể giúp bạn ước lượng gần đúng nhất giá trị thực tế của căn nhà đó, so với định giá từ nhiều ngân hàng. Ngoài ra, chúng tôi có thể giúp bạn xác định sản phẩm vay phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn.

Ví dụ: Nếu bạn chỉ muốn lấy equity trong nhà hiện tại để làm đặt cọc cho việc mua căn nhà tiếp theo, Trusted Finance sẽ giúp bạn chọn sản phẩm vay chỉ trả lãi (Interest only – IO) và có offset account (xem lại bài viết về offset account tại đây). Chúng tôi không chỉ làm việc với ngân hàng để tính toán con số equity mà bạn có thể sử dụng, mà ngoài ra, chúng tôi sẽ giúp bạn tính toán luôn khả năng vay cho căn nhà tiếp theo với chi phí thấp nhất!

Làm thế nào để tăng Equity?

Có 2 cách phổ biến để tăng Equity cho căn nhà của bạn:

1. Tăng giá trị thị trường của căn nhà: thông thường, cách đơn giản nhất để tăng giá trị một căn nhà là cải tạo “mặt tiền” căn nhà. Các hoạt động nâng cấp có thể kể đến: sơn lại hàng rào, sửa sang lại khoảng sân vườn trước nhà…. Nói tóm lại, là giúp căn nhà nhìn đẹp hơn, có giá trọ hơn. Bạn không nhất thiết phải chi một số tiền lớn để cải tạo cả ngôi nhà nếu tổng chi phí này vượt quá sự gia tăng của equity.
2. Thử nhiều định giá khác nhau của các ngân hàng/công ty định giá: Mỗi ngân hàng sẽ có các chính sách vay khác nhau, và tất nhiên cách định giá cũng có thể khác nhau. Ví dụ: có những ngân hàng định giá dựa trên phần mềm máy tính; tuy nhiên cũng có những ngân hàng định giá bằng việc khảo sát trực tiếp tại nhà. Trong trường hợp này, bạn nên trang trí nhà cửa thật gọn gàng sạch sẽ trước khi người định giá đến xem, như thể bạn đang cần bán nhà, và muốn mọi người định giá căn nhà mình một cách cao nhất!

Những lưu ý khi sử dụng Equity

LMI: Trusted Finance luôn khuyến khích người mua nhà chỉ mượn tối đa 80% giá trị căn nhà để tránh phải trả bảo hiểm cho người cho vay (LMI, xem thêm thông tin về LMI tại đây). Khi dùng equity từ căn nhà hiện tại, bạn cũng chỉ được mượn tối đa 20% giá trị của căn nhà hiện tại, nếu bạn không muốn phải trả LMI.

Ví dụ: Bạn đang sở hữu căn nhà trị giá $500K và nợ $300K. Trên lí thuyết, equity của bạn sẽ là $200K. Tuy nhiên, trên thực tế, bạn chỉ có thể sử dụng $100K (tương đương 20% của $500K).

Tại sao lại như vậy?

Như đã đề cập ở trên, bạn chỉ nên vay 80% giá trị căn nhà hiện tại (80% x $500K = $400K). Bạn đang nợ $300K như vậy equity có thể sử dụng là: $400K - $300K = $100K.

Mục đích sử dụng Equity: Bạn có thể sử dụng Equity để phục vụ nhiều mục đích tài chính khác nhau, và không giới hạn ở việc đặt cọc mua nhà, như: Mua chứng khoán; cải tạo nhà cửa, v.v… Tuy nhiên, dù là với mục đích nào, bạn cũng đang làm tăng con số vay nợ của mình và dùng ngôi nhà mình để thế chấp, chính vì vậy, bạn cần phải lên kế hoạch, suy nghĩ cẩn thận về việc sử dụng equity để đảm bảo rằng việc sử dụng equity tạo ra mức thặng dư tiềm năng cao hơn các chi phí phải bỏ ra. Trusted Finance có thể giúp bạn xem xét mức độ khả thi của từng mục đích sử dụng equity của bạn.

Các chi phí khác: Bạn cần tính toán để biết mình có thể sử dụng equity với ngân hàng hiện tại đang có khoản vay hay không, hay bạn phải refinance? Nếu phải đổi ngân hàng, bạn cần phải xem xét những chi phí như: Phí nộp hồ sơ (application costs); chi phí cho việc định giá (valuation fees); v.v… (xem lại bài refinance tại đây).

Kế hoạch tài chính của bạn: Như đã đề cập ở các điểm trên, khi sử dụng equity tức là bạn đang vay thêm 1 khoản nợ. Chính vì vậy, ngoài việc có mục đích sử dụng để đầu tư equity một cách đúng đắn, bạn cần có kế hoạch tài chính chi trả hợp lí. Tất nhiên, nếu bạn vay tiền ngân hàng, ngân hàng sẽ tính toán khả năng chi trả của bạn trước khi chấp nhận khoản vay. Nhưng bạn cũng cần tự đặt ra cho mình các câu hỏi như: Số tiền phải trả hằng tháng sẽ tăng lên bao nhiêu?; Việc tăng chi phí này ảnh hưởng như thế nào đối với chi tiêu cuộc sống hằng ngày?; Nếu lãi suất tăng lên thì thì phải làm gì?… Sau khi đặt ra những câu hỏi, bạn cần đưa ra giải pháp cho từng câu hỏi, đề phòng những tình huống bất ngờ xảy ra.

Nói tóm lại, việc sử dụng Equity có thể giúp bạn đạt được những mục đích tài chính đề ra. Tuy nhiên, sẽ có nhiều rủi ro và chi phí cần được lên kế hoạch rõ ràng để việc sử dụng equity được tối ưu hoá, cũng như giảm thiểu những bất lợi về sau.

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)