Trong thời điểm hiện tại, rất nhiều ngân hàng, tổ chức tài chính (lenders) lớn nhỏ đang có nhiều chương trình làm lại tài chính (refinance) với mức lãi suất vô cùng hấp dẫn và mức tặng tiền mặt lên đến $4000 AUD! Khái niệm “refinance” dù quen thuộc với nhiều người, nhưng cũng không ít người vẫn chưa nắm rõ về refinance và những lợi ích đem lại.
Vậy thì, làm lại tài chính (refinance) là gì?
Để đơn giản hóa, làm lại tài chính (refinance) là việc đổi từ tổ chức cho vay (lender) này sang một tổ chức cho vay (lender) khác, với lãi suất có thể tốt hơn. Tổ chức cho vay tại Úc thường là ngân hàng, hoặc các tổ chức tài chính.
Vì sao bạn nên refinance ngay thời điểm này?
Refinance cho phép bạn chuyển sang mức lãi suất tốt hơn: Khi đổi sang một tổ chức cho bay khác có mức lãi suất tốt hơn, thì số tiền lãi phải trả hằng tháng của bạn cũng ít hơn, kéo theo việc bạn có thể trả phần gốc nhiều hơn mỗi tháng. Cuối cùng, bạn sẽ có thể trả khoản nợ nhà nhanh hơn.
Ví dụ 1: Khoảng nợ hiện tại của bạn là $400K đang đang ở mức lãi suất 3.59% và mỗi tháng bạn cần trả $1,816.33 trong thời gian 30 năm.
Nếu refinance với mức lãi suất mới là 2.78% thì mỗi tháng bạn chỉ cần trả $1,639.33 (giảm đi $177.01 so với mức lãi suất cũ) trong 30 năm.
Nếu bạn vẫn giữ nguyên mức chi trả hằng tháng $1,816.33, bạn có thể rút ngắn thời gian trả nợ xuống còn 25.7 năm (tức là bạn rút ngắn được 4.3 năm, hay 52 tháng).
Bạn có thể kiểm tra mức tiền tiết kiệm được, và thời gian trả nợ có thể rút ngắn bằng công cụ tính toán miễn phí của Trusted Finance tại đây.
Refinance cho phép bạn gộp (consolidate) các khoản nợ: nếu bạn có nhiều khoản nợ khác nhau ở các tổ chức tài chính khác nhau, việc refinance có thể giúp bạn gom tất cả các khoản nợ lại với nhau thành một, và mức trả hằng tháng có thể thấp hơn.
Ví dụ 2: Bạn đang có 3 khoản nợ:
- Khoản nợ cá nhân (personal loan) $10K; lãi suất 10% (mức tiền trả hằng tháng là $213 AUD, trong 5 năm)
- Khoản nợ xe (car loan) $20K; lãi suất 9% (mức tiền trả hằng tháng là $415 AUD, trong 5 năm)
- Khoản nợ nhà (home loan) $400K; lãi suất 3.5% (mức tiền trả hằng tháng là $1,831 AUD, trong 30 năm)
Như vậy, mỗi tháng, bạn đang trả $2,459 cho 3 khoản nợ. Nếu bạn gộp tất cả các khoản trên và refinance để vay 1 khoản home loan $430K, và trả ở mức lãi suất mới (khoảng 2.78%), thì số tiền trả hằng tháng chỉ là $1,762 trong 30 năm, so với con số $2,459. Như vậy, chỉ bằng việc refinance, bạn đã giảm được $697 mỗi tháng!
Refinance cho phép bạn rút tiền (cash out): Với việc refinance, bạn có thể rút một số tiền trong khoản vay nhà của mình để chi trả việc nâng cấp nhà; dùng số tiền này để đặt cọc mua căn nhà khác hoặc cũng có thể rút tiền mặt để sử dụng cho mục đích khác.
Được thưởng tiền mặt (cash back): Để cạnh tranh với nhau, các ngân hàng thường đưa ra những chương trình khuyến mãi như khi bạn refinance xong, ngân hàng có thể tặng bạn một số tiền mặt nhất định (thường ít nhất là $2,000 và có khi lên đến $4,000). Việc tặng tiền mặt này cũng đang được các tổ chức cho vay dành cho những khoản vay Low Doc.
Bạn nên lưu ý điều gì trước khi refinance?
1. So sánh tất cả các chi phí liên quan: Đúng vậy! Không chỉ so sánh mức lãi suất ở ngân hàng mới, mà bạn cồn cần chú ý cả những mức phí liên quan đến khoản vay, ví dụ như: Phí package hằng năm; Phí cho offset account (nếu có); phí nộp hồ sơ (application fee); phí định giá (valuation fee); phí chuyển đổi tên trên title (do đổi ngân hàng)…
2. Lãi suất cố định (fixed rate): nếu khoản vay đang trong thời hạn lãi suất cố định (fixed rate), bạn cần chú ý và biết mức phí thoát khỏi khoản vay hiện tại là bao nhiêu? Nếu con số này cộng với các chi phí vượt quá số tiền bạn có thể tiết kiệm được từ việc refinance, thì bạn không nên refinance và thanh toán trước thời hạn kết thúc lãi suất cố định. Thay vào đó, bạn nên tiến hành làm hồ sơ refinance, và đợi đến khi đáo hạn lãi suất cố định rồi mới thanh toán (settle).
Ví dụ: Nếu lãi suất cố định đáo hạn vào ngày 01/12/2020, bạn có thể bắt đầu làm hồ sơ refinance từ bây giờ, vì một số ngân hàng sẽ quy định thời hạn refinance được khuyến mãi, như: Phải nộp hồ sơ từ ngày 01/09/2020 đến 01/11/2020, và việc settlement cần xảy ra trước 31/01/2031. Trong trường hợp đó, bạn có thể tiến hành nộp hồ sơ từ bây giờ, và khi hồ sơ được xét duyệt xong, bạn yêu cầu ngân hàng cho thanh toán (settle) vào ngày 02/12/2020.
3. Định giá căn nhà của bạn: Ngân hàng có thể định giá nhà thấp hơn bạn mong đợi, mọi thứ phải tùy thuộc vào thị trường tại thời điểm refinance.
Ví dụ: nếu trước đây nhà bạn mua là $500K, bạn đang vay 80% là $400K. Sau 2 năm, bạn còn nợ ngân hàng $390K và muốn refinance. Nếu giá nhà tăng tại thời điểm refinance (> $500K) thì sẽ tốt cho bạn. Tuy nhiên, nếu giá nhà của bạn giảm chỉ còn $480K, thì lúc này, bạn chỉ vay được $384K (80% của $480K) và con số này không đủ để trả nợ hiện tại. Trong trường hợp này, bạn cần đóng LMI (xem lưu ý tiếp theo).
4. Tỉ lệ tiền vay (Loan to value ratio – LVR): Việc refinance cũng giống như làm lại một bộ hồ sơ tài chính hoàn chính, vì thế nếu mức LVR của bạn trên 80% thì bạn cũng cần phải trả LMI (xem lại bài viết về LMI tại đây). Nên nếu mức vay của bạn đang hơn 80% giá trị của căn nhà, bạn nên cân nhắc chi phí dành cho LMI là bao nhiêu trước khi refinance.
5. Bạn dự định vay nhiều hơn so với con số nợ hiện tại (cash out): Như đã đề cập ở trên, khi refinance, bạn có thể rút một khoản tiền trong khoản vay. Tuy nhiên, nếu số tiền bạn muốn rút ra nhiều hơn số tiền bạn đang nợ ở ngân hàng khác, bạn cần chứng minh bằng văn bản cho mục đích sử dụng số tiền vay thêm của mình. Thông thường nếu không có bằng chứng này, con số tiền vay thêm sẽ bị hạn chế (Ví dụ ở NAB, khi bạn muốn vay hơn $150k so với con số nợ hiện tại, bạn cần bằng chứng văn bản cho mục đích của việc rút tiền). Vay cao hơn con số hiện tại cũng đồng nghĩa với việc bạn đang tăng con số nợ.
6. Thời gian trả nợ: Ví dụ, khi bạn refinance được ở mức lãi suất thấp hơn, số tiền trả hàng tháng của bạn sẽ thấp hơn, nhưng thời gian trả nợ của bạn thường sẽ được “khởi động lại” là 30 năm.
Ở ví dụ 1, cũng với khoản nợ $400K, lãi suất 3.59% số tiền trả mỗi tháng là $1,816.33, và thời gian trả là 30 năm. Bạn đã trả nợ được 5 năm, và quyết định refinance với mức lãi suất mới là 2.58%, số tiền phải trả mỗi tháng giảm xuống còn $1,639.33, nhưng thời gian trả nợ lúc này lại là 30 năm, thay vì 25 năm.
Như vậy, nếu trả theo mức trả hằng tháng mới, bạn sẽ trả nợ lâu hơn. Nên nếu muốn trả khoản vay nhanh, Trusted Finance khuyên bạn nên duy trì con số trả hằng tháng như cũ hoặc cao hơn. Ngoài ra, bạn cũng có thể xem xét sử dụng tài khoản/chức năng khấu trừ (offset account/redraw facility) để trả nợ nhanh hơn. (xem thêm về khái niệm này tại đây)
7. Bạn đang gặp khó khăn về thu nhập, chi tiêu: Nếu bạn đang có sự giảm sút trong thu nhập, bạn không nên refinance vì đây là quá trình bạn đang nộp khoản vay hoàn toàn mới, và cần phải chứng minh những con số này với lender mới. Trong trường hợp này, thay vì refinance, bạn nên liên hệ với ngân hàng hiện tại của mình để thương lượng giảm lãi suất (pricing) nếu có thể.
Để biết được chương trình khuyến mãi mới nhất cho refinance, liên hệ với đội ngũ Trusted Finance ngay hôm nay để được hỗ trợ mọi thủ tục từ A đến Z!
Disclaimer: Bài viết này mang tính chất tham khảo chung. Trusted Finance không chịu trách nhiệm cho những hậu quả có thể xảy ra khi áp dụng những thông tin kiến thức trên mà chưa thông việc tư vấn với các chuyên gia trong ngành.
Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"
- Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
- Làm thế nào để tăng khả năng vay
- Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
- Quy trình mua nhà tại Úc
- Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
- Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
- Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
- Nhà ở: nên mua hay thuê?
- LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
- "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
- Genuine savings là gì?
- Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
- Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
- Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
- Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
- “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
- Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)
