Tiếp nối với chủ đề mà Trusted Finance đã chia sẻ lần trước về việc tính toán khả năng vay, bài viết này sẽ phân tích rõ hơn cách thức “Làm thế nào để tăng khả năng được vay từ ngân hàng?”, hay nói cách khác, là làm sao để cải thiện các yếu tố liên quan đến khả năng vay tiền ngân hàng của bạn. Bên cạnh những yếu tố mang tính chất cố định, có những hạng mục mà nếu chú ý, người đi vay có thể cải thiện khá nhiều khả năng vay của mình.

1. Tăng nguồn thu nhập: Nếu giữa bạn và chủ doanh nghiệp đã thỏa thuận lao động, thì bạn không thể thay đổi con số trong payslip của mình chỉ sau một đêm được. Tăng thu nhập cũng không có nghĩa là bạn bắt buộc phải chuyển sang công ty khác để có mức thu nhập cao hơn. Tuy nhiên, nếu bạn có những nguồn thu nhập bằng tiền mặt, bạn có thể biến chúng thành nguồn thu nhập “chính thống”, bằng cách nộp (deposit) vào tài khoản ngân hàng để tăng “thu nhập” của mình. Trên thực tế, có một số ngân hàng chấp nhận khoản thu nhập bằng tiền mặt với điều kiện bạn nộp và thể hiện số dư đều đặn trong tài khoản ngân hàng trong một thời gian (Ví dụ, thu nhập từ việc cho thuê nhà).

Lưu ý: Khi bạn nộp vào tài khoản nào thì ngân hàng sẽ kiểm tra lịch sử giao dịch (bank statement) trong vòng 3 tháng liên tục gần nhất của tài khoản đó, vì thế, chỉ nên nộp vào 1 tài khoản cố định. Ngoài ra, sau khi nộp vào, bạn không nên ngay lập tức chuyển sang một tài khoản nội bộ khác (Ví dụ, tài khoản tiết kiệm), mà nên giữ trong suốt thời gian ngân hàng kiểm tra.

1. Giữ các giao dịch tích cực: Như vừa đề cập ở ý trên, vì ngân hàng có thể sẽ xét lịch sử giao dịch ngân hàng của bạn, nên việc giữ các “giao dịch tích cực” trước khi nộp hồ sơ vay là điều nên làm, ít nhất là 3 tháng trước khi thực hiện việc nộp hồ sơ. Những giao dịch được gọi là “tích cực” thường là: các giao dịch chi trả các hóa đơn đúng hạn, không xài quá hạn hạn tín dụng (credit limit) hay hạn mức thấu chi (overdraft limit). Ngoài ra, bạn cũng không nên nộp nhiều hồ sơ xin thẻ tín dụng, hay đăng ký nhiều sim điện thoại… Bạn cũng không nên đứng tên dùm cho người thân, bạn bè trên các tài sản nợ - ví dụ đứng tên vay mua xe dùm, mở credit card dùm, hay thậm chí là shopping cards (như Myer cards; David Jones cards; …). Vì tất cả những việc này sẽ ảnh hưởng đến điểm tín dụng (credit score) của bạn, và kết quả có thể ảnh hưởng đến việc ngân hàng xét hồ sơ nếu điểm tín dụng thấp.
2. Lựa chọn ngân hàng: Trong bài viết về “Làm sao để tính toán khả năng vay” đã có phân tích các loại thu nhập khác nhau, vậy nên bạn cần lựa chọn những ngân hàng chấp nhận loại thu nhập của bạn. Về vấn đề này, các financial brokers thường sẽ nắm rõ nhất danh sách các ngân hàng cùng với những loại thu nhập được chấp nhận, và cập nhật thường xuyên nhất những thay đổi từ chính sách của từng ngân hàng. Ví dụ: Bạn thường làm ca đêm và sẽ có OT đều đặn 30% thì nên chọn Macquarie Bank thay vì Bankwest vì Macquarie sẽ chấp nhận 100% loại thu nhập này trong khi Bankwest chỉ xét trên 50% OT.
3. Khai thuế đầy đủ: Việc khai thuế đầy đủ cũng sẽ là một lợi thế của bạn, bởi vì đa số các ngân hàng sẽ tin tưởng và đánh giá cao các nguồn thu nhập ổn định và có đóng thuế đầy đủ.
4. Cắt giảm các thẻ tín dụng (credit card) không cần thiết: Như đã phân tích trong bài viết trước về cách ngân hàng tính khả năng vay, cho dù bạn chỉ sở hữu thẻ tín dụng nhưng không sử dụng đến, ngân hàng cũng vẫn tính một khoản chi phí nhất định 2-3% theo hạn mức tín dụng (credit limit). Đối với $10,000 hạn mức tín dụng, ngân hàng sẽ cắt khả năng vay khoảng từ $200-$300. Chính vì vậy, bạn nên đóng các thẻ tín dụng không thường xuyên sử dụng, và chỉ nên lưu giữ 1 thẻ tín dụng thật cần thiết với con số hạn mức thấp nhất có thể. Đặc biệt, bạn tuyệt đối phải trả số dư thẻ hằng tháng đều đặn không được chậm trễ dù chỉ 1 cent hay 1 ngày! Bởi vì điều này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến lịch sử tín dụng của bạn.
5. Hạn chế sử dụng dịch vụ trả sau: Nếu là 1 tín đồ mua sắm, không có ai không bị hấp dẫn bởi những chính sách của những nền tảng cho phép người dùng trả sau (Ví dụ, Afterpay), khi chúng cho phép bạn chia nhỏ số tiền thành nhiều lần thanh toán. Tuy nhiên, nếu bạn đang có ý định vay tiền ngân hàng, thì việc sử dụng Afterpay sẽ dễ dàng đưa bạn vào “danh sách đen” của ngân hàng khi xét đến khả năng vay của bạn. Lý do? Đó là vì ngân hàng sẽ tính luôn con số bạn sắp phải trả cho Afterpay vào khoản vay, cho dù khoản vay là 30 năm mà việc mua sắm này chỉ là vài tháng trong năm. Ví dụ, bạn mua một đôi giày $400, có khoản Afterpay $100 mỗi tuần cho 4 tuần tiếp theo. Khả năng vay của bạn sẽ bị trừ đi $100 nếu ngân hàng thấy con số này. Ngoài ra, ngân hàng còn đòi hỏi bạn cần phải cung cấp lịch sử giao dịch của Afterpay để xác nhận con số trung bình bạn trả.
6. Chia sẻ việc trả các chi phí phải trả: Nếu bạn đang vay dưới tên cá nhân bạn, thì bạn nên chia sẻ hóa đơn điện, nước, tiền đi chợ, v.v…với vợ/ chồng của mình, tránh việc chỉ một mình bạn trả tất cả các hóa đơn. Ví dụ, bạn sẽ trả 70% số hóa đơn, còn vợ bạn sẽ chịu trách nhiệm 30% số hóa đơn còn lại. Như cũng đã đề cập trong bài viết trước, bạn cũng cần lưu ý rằng, ngân hàng sẽ sử dụng con số sinh hoạt phí cao nhất để tính vào công thức xác định khả năng vay. Ví dụ, sinh hoạt phí thực tế mỗi tháng của bạn là $3000. Nhưng mức HEM tính cho 1 người lớn là $2700, ngân hàng sẽ lựa chọn con số cuối cùng là $3000. Nếu mức sinh hoạt phí của bạn thấp hơn con số HEM, ngân hàng sẽ dùng con số HEM.
7. Hợp nhất các khoản nợ vay: Nếu bạn đang có nhiều khoản nợ vay như nợ vay cá nhân; nợ vay tín dụng; nợ vay mua xe, v.v.., bạn có thể gộp chung chúng vào khoản vay mua nhà. Tất nhiên sẽ vẫn tốt hơn nếu bạn có thể trả dứt điểm bất cứ khoản vay kể trên trước khi vay mua nhà, nhưng nếu không, thì bạn nên xem xét gộp chúng lại với khoản vay mua nhà, vì những khoản vay này thường có lãi suất rất cao và thời gian trả nợ ngắn, đồng nghĩa với số tiền phải trả hằng tháng cao. Trong khi đó, khoản vay nhà thường lãi suất thấp hơn nhiều và thời gian trả nợ dài ra nên số tiền trả mỗi tháng sẽ ít đi.
8. Sản phẩm chỉ trả lãi suất (interest only loan): Có một số ngân hàng sẽ cho bạn vay nhiều hơn nếu mức trả hằng tháng thấp và bạn có thể sử dụng sản phẩm Interest only để tăng khả năng vay của mình. Trên thực tế t thời điểm hiện tại, interest only cố định cho 3 năm ở một số ngân hàng đang ở mức 2.34%, không cao hơn nhiều so với mức lãi suất P&I cố định trong 3 năm đã ở mức 2.19%!
9. Tăng tiết kiệm: Mua nhà là một việc quan trọng, vì thế, việc lên kế hoạch từ trước sẽ có ích rất nhiều cho bạn trong việc chuẩn bị tài chính. Có thể bạn sẽ nghĩ, chỉ cần đang đi làm, thì bạn đã có thể vay ngân hàng để mua nhà. Tuy nhiên, tốt nhất, bạn vẫn cần chuẩn bị cho mình một khoản tiết kiệm nhất định trước khi hỏi vay ngân hàng, vì trên thực tế, hầu hết các ngân hàng đều muốn thấy khách hàng thật sự có khả năng tiết kiệm (genuine savings) trước khi quyết định cho vay. Bên cạnh đó, tích lũy được càng nhiều tiền tiết kiệm, càng giúp bạn tiết kiệm được nhiều chi phí. Ví dụ, khi bạn cần mua 1 căn nhà $500K, nhưng vì không có kế hoạch tiết kiệm từ trước nên chỉ chuẩn bị được $50K và cần phải vay ngân hàng $450K, hơn 80% giá trị căn nhà, bạn có thể phải đóng Tiền bảo hiểm cho ngân hàng (Lender Mortgage Insurance – LMI) với số tiền lên đến $10K. Tuy nhiên, nếu bạn có sẵn 1 khoản tiết kiệm $100K (tương đương 20% khoản vay), bạn chỉ cần vay $400K (80% giá trị khoản vay), tiết kiệm được khoản LMI.

Bên cạnh 10 điểm nêu trên, cũng có nhiều ý kiến về việc đem hết tài sản vào 1 ngân hàng để tăng khả năng vay (cross-collateralization).

Ví dụ, một khách hàng sở hữu 1 căn nhà cho thuê trị giá $500K và đang nợ $300K. Khách hàng đó muốn mua căn nhà thứ 2 trị giá $600K để ở, nhưng cần phải vay $500K (tương đương 83.3% giá trị căn nhà), đồng nghĩa với việc họ chắc chắn phải trả LMI. Nếu theo cách này, mặc dù khách hàng chỉ cần mượn $800K, họ phải trả thêm cả tiền LMI.

Để giải quyết bài toán này, có nhiều khách hàng gộp 2 cái nhà làm thế chấp, nâng mức tổng thế chấp lên $1.1M, và trên nguyên tắc, họ sẽ được mượn 80% trên tổng thế chấp (tương đương $880K) mà không phải lo lắng về LMI. Với cách này, họ đã đẩy số nợ tối đa có thể qua cho nhà đầu tư. Nói cách khác, thay vì chỉ mượn $300K, họ để số nợ của nhà đầu tư là $400K (tương đương với 80% của giá trị căn nhà - $500K), từ đó số nợ cho căn nhà thứ 2 chỉ còn $400K. Hơn nữa, đối với căn nhà đầu tư, bạn còn có thể khấu trừ thuế trên số tiền bạn trả interest nên tổng thu nhập của bạn sẽ tăng lên, kéo theo khả năng ngân hàng cho vay nhiều hơn.

Tuy nhiên, trên thực tế không hẳn là như vậy. Ngân hàng sẽ đánh giá rủi ro cao hơn nếu gộp khoản nợ của hai căn nhà về cùng 1 ngân hàng – theo nguyên tắc tài chính “không bỏ hết trứng vào một rổ”. Chưa kể, các hệ lụy khác từ việc cross-collateralise có thể xảy ra, ví dụ như, ngân hàng sẽ bắt bạn thanh khoản hết tất cả tài sản thế chấp nếu khoản vay trả chậm. Vì thế, cross-collateralization cần được xem xét thật kỹ càng trước khi thực hiện.

Nói tóm lại, để có được khoản vay khi mua nhà là một việc khá quan trọng, bạn nên lên kế hoạch kỹ càng để đảm bảo kết quả được tốt nhất. Những hạng mục ở trên chỉ mang tính khách quan, và cần được tham vấn bởi các chuyên viên trong ngành trước khi áp dụng vào từng trường hợp cụ thể của từng cá nhân. Trusted Finance tự tin sẽ là một người bạn đồng hành đáng tin cậy, có thể hỗ trợ xem xét hồ sơ của bạn và đưa ra những lời khuyên chính xác để giúp bạn chuẩn bị cho mình một bộ hồ sơ vay khả quan nhất. Hãy liên hệ với đội ngũ chuyên nghiệp của chúng tôi ngay hôm nay!

Disclaimer: Bài viết này mang tính chất tham khảo chung. Trusted Finance không chịu trách nhiệm cho những hậu quả có thể xảy ra khi áp dụng những thông tin kiến thức trên mà chưa thông việc tư vấn với các chuyên gia trong ngành.

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)