Cho dù bạn đang sở hữu một căn nhà để ở, một căn nhà cho thuê hoàn toàn hay một căn nhà cho thuê một phần (ví dụ: một phòng), bạn đều có thể khai thuế khấu trừ một số hạng mục trước khi phải đóng thuế.
Tất nhiên giúp khách hàng khai thuế không phải là chuyên môn của một broker, và Trusted Finance khuyến cáo rằng bạn nên tham khảo qua sự tư vấn từ một chuyên viên kế toán thuế nếu muốn khai thuế triệt để và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, với kinh nghiệm làm việc lâu năm, Trusted Finance xin được chia sẻ trước một vài chi phí bạn có thể khai nếu đang sở hữu một căn nhà, để bạn có một khái niệm cụ thể những gì cần hỏi khi đến gặp kế toán của mình, hoặc thậm chí khi bạn có ý định tự khai thuế:
- Đối với nhà dành cho mục đích ở:
Trước khi COVID-19 xảy ra, bên cạnh những bạn đi làm tại văn phòng của công ty, cũng có không ít những bạn được phép làm việc tại nhà (work from home) từ một, hai ngày trong tuần cho đến toàn thời gian, tùy thuộc vào tính chất công việc. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ 01/03/2020 cho đến 30/06/2020 vừa rồi chắc chắn sẽ có rất nhiều bạn phải làm việc tại nhà vì ảnh hưởng của COVID-19. Sở thuế Úc (ATO) cũng đã có thông báo về việc bạn có thể được khấu trừ 80 cents/ 1 giờ làm việc tại đây.
Những chi phí thường được khấu trừ bao gồm: khấu hao cho các trang thiết bị văn phòng; chi phí bảo trì văn phòng và chi phí cho các thiết bị giao tiếp (như internet hay điện thoại); và chi phí năng lượng như điện hay gas…
Lưu ý: Chỉ khi bạn thực sự sử dụng căn nhà của mình cho mục đích làm việc và được xác nhận, thì bạn mới có thể khai thuế được cho những giờ làm việc tại nhà đó.
- Đối với nhà đang được đầu tư cho thuê 100%:
Bạn sẽ nghe nhiều đến khái niệm “negative gearing” – hay còn gọi là “khấu trừ đầu tư thua lỗ”. Khái niệm này được áp dụng khi số tiền bạn dùng để chi trả cho các chi phí liên quan đến căn nhà đầu tư (như tiền lãi của khoản vay từ ngân hàng cho việc xây/mua nhà) là NHIỀU HƠN so với thu nhập bạn nhận được từ việc cho thuê căn nhà đó. Các chi phí khác còn bao gồm: Loan establishment fee; Valuation fee; application fee; legal fees; settlement fees…
Để dễ hình dung về tiền khấu trừ thuế cho khoản vay ngân hàng dùng cho việc mua/xây nhà, sau đây là một ví dụ cụ thể:
Bạn mua căn nhà giá trị $600K, bạn vay ngân hàng $480K cho việc mua nhà này, với khoản vay là P&I – trả cả vốn lẫn lãi từng kỳ. Mỗi tháng, bạn cần trả cả vốn lẫn lãi $1,957.00 (bao gồm $1,096.00 tiền lãi suất và $861.00 tiền vốn) thì số tiền bạn được khấu trừ thuế là phần lãi suất $1,096.00 mỗi tháng – hay $13,152.00 cho 1 năm. Ngân hàng thường sẽ gửi báo cáo về chi phí này cho bạn.
Ngoài ra, những chi phí khác mà bạn có thể khai thuế là:
- Chi phí bảo trì và sửa chữa. Bao gồm các chi phí dùng vào việc bảo trì các hạng mục bị hư hỏng trong nhà, ví dụ như: Chi phí sơn lại tường; chi phí thay sàn nhà bị hư; chi phí thay cửa sổ hỏng; chi phí thay vòi nước bị rò rỉ;…
- Chi phí xây dựng nhà (capital works expenses): đây là khoản khấu hao khi bạn xây nhà – thường sẽ được chia đều ra trong vòng 40 năm. Với mức khấu hao từ 2.5% - 4% tổng số chi phí bỏ ra để xây dựng bao gồm: mở rộng, cải tạo hoặc thay đổi cấu trúc.
- Chi phí cho người thuê nhà: Bao gồm các chi phí cho dịch vụ quản lý nhà cửa; chuẩn bị hợp đồng cho thuê; bảo hiểm người cho thuê…
- Ngoài ra, các hạng mục như lò nướng; bếp nấu, màn cửa, hệ thống sưởi; hệ thống máy lạnh; hệ thống nước nóng; và thậm chí là máy sấy. Bạn cần kiểm tra trên trang web của ATO cho mức khấu hao này tại đây.
Theo sở thuế Úc (ATO), đối với tất cả những nhà cho thuê được xây dựng sau tháng 7/1985, bạn nên tham khảo với một Kỹ sư dự toán (qualified Quantity Surveyor) để có thể có được Bảng báo cáo khấu hao (Depreciation report) đầy đủ nhất.
- Đối với nhà đang cho thuê 1 phần:
Nếu bạn cho thuê 1 hay 2 phòng trong căn nhà của bạn, bạn cũng có thể khai các chi phí khấu trừ với thuế. Những chi phí này cũng giống như việc bạn cho thuê cả căn nhà, tuy nhiên, nó phụ thuộc vào % diện tích bạn cho thuê so với tổng diện tích của căn nhà. Cần lưu ý cho tất cả các trường hợp, bạn cần giữ lại (chụp hình) các biên nhận, chi phí cho các hạng mục khấu hao. Nói một cách chính xác, bạn cần phải giữ các bằng chứng cho mục đích sử dụng và tư vấn thêm với kế toán thuế.
Disclaimer: Bài viết này mang tính chất tham khảo chung. Trusted Finance không chịu trách nhiệm cho những hậu quả có thể xảy ra khi áp dụng những thông tin kiến thức trên mà chưa thông việc tư vấn với các chuyên gia trong ngành.
Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"
- Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
- Làm thế nào để tăng khả năng vay
- Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
- Quy trình mua nhà tại Úc
- Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
- Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
- Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
- Nhà ở: nên mua hay thuê?
- LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
- "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
- Genuine savings là gì?
- Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
- Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
- Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
- Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
- “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
- Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)
