Trong thời điểm hiện tại, lãi suất vay đang ở mức khá thấp – có thể nói là thấp nhất trong hơn 50 năm vừa qua. Trên thực tế, tại nhiều vùng ở Úc, việc mua nhà đang trở nên dễ dàng và tốn ít chi phí hơn so với việc thuê nhà. Câu hỏi đặt ra là: Liệu đây có phải là thời điểm thích hợp để những người đang thuê nhà xem xét đến việc mua nhà hay không?

Câu trả lời sẽ tùy thuộc vào hoàn cảnh của mỗi người, và tất nhiên sẽ có rất nhiều yếu tố tác động đến quyết định của bạn. Đứng trên phương diện về chuyên môn, Trusted Finance xin thảo luận một vài yếu tố quan trọng tác động đến quyết định “thuê nhà hay mua nhà” tại thời điểm này:

Mua nhà: Vì sao nên mua?

1. Lãi suất thấp: Với mức lãi suất được xem là thấp nhất trong hơn 50 năm qua, số tiền phải trả hằng tháng của bạn sẽ cực kì thấp!

Ví dụ, với 1 căn nhà có trị giá $550K, nếu bạn thuê, mỗi tháng bạn sẽ phải trả tầm $1,400 - $1,600. Tuy nhiên, nếu bạn có thể chuẩn bị một số vốn $150K, và vay thêm $400K, thì với lãi suất hiện nay, bạn cũng chỉ phải trả khoảng $1,600 cho cả vốn lẫn lãi.

Nếu tiếp tục thuê, sau 30 năm, sẽ chẳng có chuyện gì thay đổi, căn nhà đó vẫn là căn nhà bạn thuê. Tuy nhiên, nếu quyết định mua ngay thời điểm hiện tại, 30 năm sau, căn nhà đó sẽ thuộc về gia đình bạn - căn nhà 3 phòng ngủ trị giá $550,000.

2. Ưu đãi từ Chính Phủ: Hiện nay, Chính Phủ Úc đang có rất nhiều ưu đãi cho người mua nhà, đặc biệt là những người mua nhà đầu tiên và với mục đích để ở. Như ở NSW hiện tại, bạn có thể được miễn thuế trước bạ (stamp duty) cho nhà dưới $850K; ở VIC thì mức trần để được miễn stamp duty là $600K (tức là căn nhà bạn mua có giá trị dưới $600K thì bạn mới được miễn stamp duty). Nếu mua nhà mới, bạn còn có thể được nhận thêm $10K hỗ trợ từ Chính Phủ. Ngoài ra, hiện nay cũng có các gói hỗ trợ xây nhà như HomeBuilder $25K nếu bạn xây nhà mới, hay gói hỗ trợ không đóng bảo hiểm người cho vay (LMI) cho những người mua nhà đầu tiên (FHOG scheme)….

3. Mua nhà còn là đầu tư: Trong nhiều thập kỷ vừa qua, giá nhà Úc đã tăng “không ngừng nghỉ”, trong bài viết trước, Trusted Finance cũng đã đề cập tới tình hình giá nhà hiện tại, dù chịu tác động của COVID-19 nhưng không hề bị suy thoái nặng nề. Trên thực tế, khi số lượng dân nhập cư vào Úc vẫn trên đà tăng trưởng), nhu cầu về nhà ở sẽ không bao giờ dừng lại. Trong khi lượng cầu tăng, lượng xây nhà mới lại giảm, thì bất động sản sẽ trở thành tài sản đầu tư có giá trị tăng theo thời gian.

4. Mượn tiền mua nhà giúp bạn tiết kiệm tiền! Khi bạn đi mượn nợ ngân hàng, bạn sẽ có một bức tranh toàn cảnh về tình hình tài chính của mình. Biết được khoản mình cần phải chi tiêu hằng tháng, khoản phải trả cho ngân hàng, bạn sẽ cân đối thu chi dễ dàng hơn. Thêm vào đó, tâm lý chung của mọi người là khi có “cục nợ”, họ sẽ thắt chặt chi tiêu để trả nợ nhanh hơn. Vô tình, việc mua nhà sẽ khiến bạn có thêm nhiều tiền hơn mà bạn không hề hay biết!

5. Sự thoải mái: Điểm cuối cùng, và cũng là điểm rõ ràng nhất, sống trong căn nhà của mình, tất nhiên bạn sẽ cảm thấy thoải mái, tự do hơn. Mình có thể làm bất cứ gì mình muốn mà không phải tâm lý lo sợ “mất bond” – ngay cả việc nhỏ nhất như treo 1 bức tranh trên tường!?!

Thuê nhà: Vì sao nên thuê?

1. Có thể sống ở bất cứ đâu bạn muốn: Khác với chuyện mua nhà, khi thuê nhà, bạn có thể thay đổi nơi ở tùy vào ưu tiên của bạn. Ví dụ, khi còn đi học, bạn sẽ ưu tiên thuê nhà gần trường; khi lập gia đình, bạn ưu tiên vùng gần nhà trẻ, công viên…
2. Không cần chuẩn bị nhiều tài chính: Khi thuê nhà, bạn chỉ cần đặt tiền thế chân (bond) bằng giá tiền thuê nhà 1 tháng (hoặc 2 tháng, tùy người cho thuê) cho chủ nhà, và trả tiền thuê từng tháng. Trong khi đó, để mua 1 căn nhà, bạn cần đặt cọc ít nhất 5% giá trị căn nhà (tương đương với việc có ít nhất $25,000.00 để mua căn nhà trị giá $500k).
3. Người cho thuê nhà sẽ thường chi trả cho các khoản sửa chữa và bảo trì nhà: Ngoại trừ những hư hỏng do bạn gây ra, nếu không thì bạn chỉ cần trả tiền thuê nhà. Việc bảo trì, sửa chữa sẽ do chủ nhà chịu trách nhiệm, bạn không cần chi trả cho các hạng mục nào.
4. Không chịu sự ràng buộc: Khi thuê nhà, bạn có thể trả nhà và dọn đi chỗ khác bất cứ lúc nào (tất nhiên bạn vẫn phải tuân thủ theo những điều khoản nhất định về chấm dứt hợp đồng trong hợp đồng thuê nhà của bạn). Tuy nhiên, khi đã sở hữu căn nhà, việc bán căn nhà và dọn đi chỗ khác sẽ làm một vấn đề không nhỏ, vì bất động sản là loại tài sản có tính thanh khoản thấp, và bán nhà sẽ mất rất nhiều thời gian. Chính vì vậy, nếu trong tương lai gần bạn sẽ dọn đi một vùng khác, hoặc thành phố khác, thuê nhà sẽ là một lợi thế cho bạn.

Cả hai việc mua nhà và thuê nhà đều có những lợi ích nhất định. Vậy thì, có thể nào vừa mua, vừa thuê được hay không? Câu trả lời là CÓ! Trên thực tế, hiện nay có rất nhiều người đang đi theo loại hình mới này, loại hình Rentvesting – hay còn gọi là “Mua nhà để đầu tư, và thuê nhà để ở”. Cùng Trusted Finance phân tích những ưu nhược điểm của loại hình này nhé:

(+) Ưu điểm:

• Tối ưu hóa thuế: khi bạn sở hữu một căn nhà cho thuê, bạn sẽ có thể khấu hao một số hạng mục và việc này sẽ tiết kiệm khoản thuế phải trả nếu có “negative gearing”. Nó cũng đồng nghĩa với việc bạn đang có một khoản đầu tư vào bất động sản, nhưng với chi phí thấp hơn.
• Tăng khả năng vay mượn ngân hàng: Khi mua một căn nhà để đầu tư, thu nhập dự kiến từ việc cho thuê sẽ là một nguồn thu được ngân hàng xem xét khi tính khả năng vay mượn của bạn. Bạn sẽ vay mượn được ngân hàng nhiều hơn khi chi phí của việc đi thuê nhỏ hơn nhiều so với số tiền dự kiến thu được từ việc cho thuê. Ví dụ: Bạn độc thân và số tiền bạn phải bỏ ra để thuê nhà là $1,000/tháng, trong khi ngôi nhà bạn sắp mua có thể có thu nhập $1,600/tháng. Như vậy, tổng số tiền thu nhập của bạn sẽ tăng thêm $600 mỗi tháng, kéo theo việc bạn có thể vay thêm $100K - $150K từ ngân hàng. Điều này có thể giúp bạn “bước vào” thị trường bất động sản sớm hơn, mà không cần phải đợi đến khi lương tăng đủ để có thể vay mượn.
• Bạn có thể chọn để sống ở vùng “tốt cho hiện tại” và đầu tư ở vùng “tốt cho tương lai”: Đối với một số bạn, đầu tư cho con cái là chuyện quan trọng, và họ muốn ở những vùng có trường tốt để con cái đi học. Sau này con lớn họ có thể di dời về những vùng hẻo lánh hơn hoặc gần cộng đồng hơn. Trong trường hợp này, họ thường thuê nhà ở vùng tốt và mua nhà ở vùng khác cho tương lai với giá tiền phù hợp tài chính.

(-) Khuyết điểm:

• Phải tìm người cho thuê: với Rentvesting, bạn cần phải đảm bảo luôn có nhu cầu thuê cho ngôi nhà của mình. Tình hình hiện nay là một bằng chứng rõ cho khuyết điểm này khi nhu cầu thuê nhà giảm (lượng du học sinh và khách đến Úc bị chặn lại – do biên giới đóng).
• Lãi suất cao: Lãi suất của khoản vay nhà cho thuê tuy được khấu trừ thuế nhưng thường sẽ cao hơn lãi suất đối với nhà ở (Ví dụ: lãi suất thả nổi hiện tại ở NAB là 3.09% cho nhà đầu tư và chỉ là 2.69% cho nhà với mục đích ở). Một điểm cần lưu ý nữa là, nếu bạn không đi làm hoặc có thu nhập thấp, bạn cũng không thể tối ưu hóa được việc khấu trừ thuế, vì tổng thu nhập chịu thuế bằng 0 hoặc quá thấp.

Nếu bạn vẫn đang băn khoăn giữa việc thuê hay mua nhà, cần sự tư vấn về vay tiền để mua nhà…Mọi vấn đề của bạn đều có thể được giải quyết khi đến với đội ngũ Trusted Finance. Gọi ngay cho chúng tôi, hoàn toàn MIỄN PHÍ!

Disclaimer: Bài viết này mang tính chất tham khảo chung. Trusted Finance không chịu trách nhiệm cho những hậu quả có thể xảy ra khi áp dụng những thông tin kiến thức trên mà chưa thông việc tư vấn với các chuyên gia trong ngành.

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)