Tiếp nối với đề tài qui trình mua nhà lần trước, Trusted Finance xin giới thiệu tiếp phần còn lại trong chủ đề này là qui trình cũng như những thắc mắc cho việc mua bất động sản đối với người nước ngoài (có thể đang ở ngoài hay trong Úc nhưng với visa ít hơn 12 tháng).

Tương tự với qui trình mua nhà của người có PR/ quốc tịch Úc, qui trình mua nhà cho người nước ngoài có một điểm khác biệt là: người nước ngoài cần có giấy phép đầu tư của Ban kiểm soát đầu tư nước ngoài (FIRB). Vậy giấy phép này sẽ được thực hiện ở giai đoạn nào? Và xin như thế nào?

Sau khi đã hoạch định tài chính rõ ràng, biết được khả năng tài chính/vay của mình (xem lại bài về khả năng vay), qui trình tiếp theo là:

1. Tìm nhà: Bạn có thể tìm qua các trang web bất động sản như realestate.com.au; domain.com.au; … Xin lưu ý, hầu như các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được phép mua nhà mới (chưa qua sử dụng), chỉ một số ít theo từng trường hợp cụ thể và theo quy định của FIRB nếu muốn mua nhà cũ. Bạn không cần và cũng sẽ không đảm bảo chắc chắn được cấp visa để vào Úc mua bất động sản.

2. Định giá nhà: Cũng có một số đại lí bán nhà có cả chi nhánh trong và ngoài nước Úc chào bán bất động sản ở Úc. Bạn có thể liên hệ với các đại lý, sau đó vào các trang web ở trên xem thị trường giá ở khu vực đó như thế nào và giá đại lý chào bán có tốt không? Quy trình này chính là bạn đang định giá bất động sản định mua.

3. Đặt cọc: Sau khi lựa chọn được căn nhà/dự án, bạn cần có luật sư để làm đại diện pháp luật cho mình trong việc mua bán. Bạn bắt đầu đặt cọc để bên bán “giữ chỗ” cho bạn, chi phí thường ở khoảng $2,000 AUD.

4. Xin giấy phép đầu tư dành cho người nước ngoài từ FIRB:

Luật sư sẽ là người hỗ trợ bạn xin giấy phép này từ FIRB. Chi phí của luật sư khoảng $1,200 - $1,500 AUD.

Mỗi giấy phép từ FIRB sẽ được sử dụng cho 1 địa chỉ nhà và bạn không được hoàn trả lại chi phí mua giấy phép này nếu thay đổi quyết định đầu tư của mình.

Phí của giấy phép đầu tư FIRB hiện nay khoảng $5,700 AUD cho bất động sản giá trị dưới $1 triệu AUD và khoảng $11,500 AUD cho bất động sản trên $1 triệu AUD. Khoản phí này không bao gồm phí luật sư ở trên.

Nếu là vợ chồng cùng mua bất động sản thì chỉ cần xin 1 giấy phép từ FIRB.

5. Ký hợp đồng: Sau khi nhận được giấy phép đầu tư từ FIRB, bạn tiến hành ký kết hợp đồng với chủ đầu tư và thanh toán 10% giá trị hợp đồng trừ đi số tiền đã đặt cọc ($2,000 trong ví dụ trên) vào tài khoản ủy thác (Trust account) của đại lý.

6. Vay tiền mua nhà (Không bắt buộc): Nếu đủ khả năng tài chính, bạn có thể bỏ qua bước này. Tuy nhiên, nếu bạn cần vay vốn để mua nhà, bạn phải gửi hợp đồng chính thức (hợp đồng có chữ ký của người mua và bán) cho đại diện pháp luật của bạn (ĐDPL) và broker. Sau khi nhận được hợp đồng, broker sẽ giúp bạn bổ sung hợp đồng chính thức cho ngân hàng để làm thủ tục vay. Ngân hàng sẽ xét qua hợp đồng một lần nữa để đảm bảo tính hợp lệ trước khi tiến hành xét khoản vay. Thông thường người nước ngoài có thể vay tối đa là 70% giá trị bất động sản. Một số bạn hay hỏi Vân nên vay tiền ở Úc không? Câu trả lời của Vân sẽ là: nếu bạn có khả năng vay tiền ở Úc và ngân hàng Úc chấp nhận cho bạn vay, thì rất nên. Vì sao vậy?

• Lãi suất hiện tại ở Úc cũng khá cạnh tranh so với lãi suất ở Việt Nam.
• Dù bạn đang ở ngoài Úc và không có visa, bạn cũng có thể xin vay vốn để mua từ ngân hàng Úc (tất nhiên là phải đáp ứng đầy đủ được một số điều kiện của ngân hàng cho vay).
• Vay tiền ở Úc sẽ giúp bạn khấu trừ dễ dàng, minh bạch, phần thu nhập phải đóng thuế từ việc cho thuê nhà (được đề cập chi tiết hơn ở những bài trước).

7. Nhận quyết định cho vay từ ngân hàng: Sau khi được ngân hàng đồng ý, broker và ĐDPL sẽ tiến hành các thủ tục và làm việc với các bên liên quan, bạn chỉ cần bổ sung giấy tờ hoặc trả các chi phí theo hướng dẫn chi tiết của broker và ĐDPL.

Sẽ tùy là bạn mua loại bất động sản nào và thỏa thuận với người bán về thanh toán ra sao. Nhưng theo kinh nghiệm của Vân, người nước ngoài, khi mua bất động sản mới thường có 2 dạng:

• Căn hộ/nhà phố/nhà có sẵn: bạn cần đặt cọc 10% giá trị bất động sản; Trước khi lấy nhà, bạn cần thanh toán 90% giá trị hợp đồng còn lại, cộng với thuế trước bạ (stamp duty) và các chi phí khác.
• Mua đất và xây nhà: Thông thường, bạn cần đặt cọc 10% cho đất, và 5% hợp đồng xây dựng nhà. Sau đó sẽ thanh toán 90% hợp đồng đất còn lại và các chi phí liên quan khi đất được chuyển quyền sở hữu của bạn. Phần 95% giá trị hợp đồng xây dựng nhà sẽ được thanh toán lần lượt theo tiến độ xây dựng trong hợp đồng xây dựng. Stamp duty cho người nước ngoài sẽ khác nhau ở từng tiểu bang/vùng lãnh thổ (Ví dụ: tại bang Victoria là 13.5% giá trị bất động sản).

8. Giao nhà: Sau khi thanh toán thành công, chúc mừng bạn đã sở hữu một căn nhà tại Úc rồi đó!

Lưu ý: Nếu bạn đang ở ngoài Úc và muốn cho thuê căn nhà của mình, bạn hoàn toàn có thể ký kết hợp đồng với các đại lý bán nhà để tìm kiếm người thuê nhà, kiểm tra và quản lí căn nhà của bạn. Đối với khoản thu nhập từ việc thuê nhà này, bạn cần phải kê khai và nộp thuế với chính phủ Úc. Tất nhiên, khi bạn phải kê khai thu nhập thì bạn sẽ được khấu trừ các chi phí tạo ra thu nhập này, bao gồm: Tiền lãi suất phải trả và khấu hao từ chi phí xây dựng căn nhà.

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)