“Subject to finance” là gì? Điều khoản này thường xuất hiện ở đâu?

Trong quá trình mua nhà, đối với những bạn chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên, thì điều khoản “subject to finance” là một trong những cụm từ khá quen thuộc nếu bạn phải mượn tiền để mua nhà từ ngân hàng/tổ chức tài chính (lenders).

“Subject to Finance” nói nôm na là “Tùy thuộc vào kết quả việc làm tài chính/ vay tiền ngân hàng”. Điều khoản này thường xuất hiện trong đề nghị (offer) của người mua, hay trong hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên. Với điều khoản này, việc mua bán sẽ chỉ được thực hiện khi người mua nhà được ngân hàng “phê duyệt”, và trao quyết định đồng ý cho vay tiền.

“Subject to finance” trong quy trình mua bán

Ở những tiểu bang, vùng lãnh thổ khác nhau, sẽ có những điều khoản và quy trình chấp nhận đề nghị (offers) từ người mua khác nhau. Có những vùng hình thức mua bán BĐS chủ yếu là đấu giá (auction) so với trả giá bình thường (offer); cũng có một số nơi sẽ cho thời gian chờ quyết định (“cooling off period”):

• Hình thức đấu giá (auction): Người mua sẽ không được kèm điều kiện “subject to finance” vào hợp đồng. Sau khi đấu giá, họ phải đặt cọc (ví dụ 10% giá trị BĐS) vào tài khoản tín nhiệm (trust account) của đại lý bán nhà. Và cho dù việc vay mượn làm tài chính không thành công, người mua cũng sẽ không có quyền lấy lại số tiền cọc này.
• Hình thức mua offering, private sales: Nếu người mua kèm điều khoản “subject to finance” trong hợp đồng, họ sẽ có thời hạn để thực hiện việc vay tiền của mình trong khoảng thời gian cho phép làm tài chính (thường là 7, 14 hay 21 ngày).

“Subject to finance” có ảnh hưởng đến quá trình ký hợp đồng mua bán nhà không?

Không. Với điều khoản “subject to finance”, bên mua và bên bán vẫn có thể kí hợp đồng bình thường. Hợp đồng với chữ ký của cả hai bên sẽ được cập nhật đến lenders của người mua, cho phép người mua được tiến hành làm hợp đồng vay chính thức. Sau khi hồ sơ vay được ngân hàng phê duyệt, người mua có thể tiến hành giao dịch mua nhà với bên bán.

Chuyện ngoài lề:

Trên thực tế, bên cạnh “subject to finance”, còn những điều kiện khác như là:

• Phụ thuộc vào việc kiểm soát chất lượng xây dựng của căn nhà (“subject to building and pest inspection”)
• Phụ thuộc vào kết quả định giá (“subject to a satisfactory valuation”)

Những điều kiện trên được đưa vào hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua ở một khía cạnh và mức độ nào đó, nếu có vấn đề liên quan đến chất lượng của căn nhà. Tuy nhiên, nếu bạn là người mua nhà và đang đề nghị chủ nhà với một mức giá thấp hơn giá bán họ đưa ra, việc bạn đưa càng nhiều điều kiện vào hợp đồng càng làm chủ nhà cân nhắc khi lựa chọn bán căn nhà cho bạn, và có thể bắt đầu suy nghĩ chọn những người mua khác “dễ tính” hơn (tham khảo thêm tại đây).

***Lưu ý: Nếu trong hợp đồng mua bán có điều khoản “subject to finance” nhưng “thời hạn làm tài chính” sắp hết, người mua nên nhờ đại diện pháp luật của mình (conveyancer; solicitor hoặc lawyer) gia hạn bằng hình thức văn bản với bên bán. Việc gia hạn có thể được hoặc không được sự đồng ý của bên bán. Trong trường hợp không được đồng ý, hợp đồng sẽ chuyển sang tình trạng “Không còn điều kiện” (unconditional), đồng nghĩa với việc, nếu người mua không làm được tài chính sẽ mất tiền cọc. Nên bạn cần lưu ý nếu dự đoán tình hình tài chính của mình khó thành công, bạn yêu cầu hủy/chấm dứt hợp đồng mua bán và lấy lại tiền cọc.

Dưới đây là tóm tắt những điều khoản liên quan đến “subject to finance” mà bạn cần chú ý:

1. Xin pre-approval trước khi tìm kiếm nhà, nhưng Pre-approval không bảo chứng cho việc bạn chắc chắn 100% được ngân hàng cho vay.
2. Thương lượng với đại lí và người bán để thêm điều khoản “subject to finance” vào hợp đồng.
3. Thông báo và cập nhật với brokers để đảm bảo hồ sơ được ngân hàng phê duyệt trong thời hạn cho phép làm tài chính.
4. Nếu việc làm tài chính bị chậm trễ, phải ghi lại những lí do (Ví dụ: chậm trễ do việc định giá BĐS) để xin gia hạn thời gian làm tài chính.
5. Không phải lúc nào người bán cũng cho phép người mua gia hạn hợp đồng làm tài chính.
6. Chú ý gia hạn trước khi “thời hạn làm tài chính” kết thúc để tránh bị mất tiền cọc nếu không làm tài chính được.
7. Mọi trao đổi, quyết định phải được thực hiện dưới hình thức văn bản đến đại diện người bán. Và luôn phải giữ bản sao thư hủy hợp đồng.
8. Thư từ chối thường chỉ được chấp nhận khi phát hành từ ngân hàng/tổ chức tài chính (lenders), chứ không phải từ những công ty môi giới, tư vấn tài chính (brokers).
9. Nếu không chắc chắn về việc vay tiền của mình, không nên kí hợp đồng mà không có điều khoản “subject to finance”.

Disclaimer: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Trusted Finance không chịu trách nhiệm cho những hậu quả có thể xảy ra khi áp dụng những thông tin, kiến thức trên mà chưa thông việc tư vấn với các chuyên gia trong ngành.

Vanessa Hoang - www.trustedfinance.com.au

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)