Nếu bạn có khả năng mua nhà mà không cần mượn tiền, thì đó là một điều hết sức tuyệt vời. Tuy nhiên, phần lớn những người đi mua nhà, hay mua đất xây nhà đều phải trải qua quá trình vay tiền từ ngân hàng. Và một trong những yếu tố quan trọng mà người đi vay cần đặc biệt quan tâm, đó là mức tiền tối đa có thể vay từ ngân hàng dựa trên khả năng tài chính của mình.

Theo Investopedia (Kagan, J. 2018), Pre-approval được hiểu nôm na là đánh giá sơ bộ của ngân hàng về tình hình tài chính của người đi vay, từ đó cho biết được mức tiền tối đa mà ngân hàng sẵn sàng cho vay.

Cách nhanh nhất để biết được mức vay tối đa của bạn là liên lạc một chuyên viên tư vấn tài chính (mortgage broker). Tuy nhiên, bạn có thể hoàn toàn bước thêm 1 bước xa hơn nữa là lựa chọn ngân hàng và xin thư chấp nhận cho vay trước từ ngân hàng thông qua broker.

Vậy thì xin được pre-approval có quan trọng không? Tại sao bạn lại cần đến nó?

Trusted Finance xin khẳng định là có. Và để hiểu rõ hơn, sau đây là 5 lý do vì sao việc xin pre-approval là một bước khá quan trọng trong quá trình mua nhà/mua đất xây nhà của bạn:

Lí do #1: Pre-approval giúp bạn biết rõ khả năng tài chính của mình

Khi bạn dự tính đến chuyện mua nhà, bên cạnh số tiền mà bạn đang có, thì có phải câu hỏi đầu tiên bạn đặt ra trong đầu sẽ là: “Mình có thể vay được bao nhiêu từ ngân hàng?”. Trên thực tế, bạn sẽ không thấy được “bức tranh toàn cảnh về tình hình tài chính” của mình cho đến khi bạn xin được pre-approval từ ngân hàng, để từ đó đưa ra những quyết định đúng đắn về căn nhà sắp mua.

Lấy ví dụ cụ thể: Nếu bạn muốn mua 1 căn nhà có trị giá $600K, sau khi có được pre-approval từ ngân hàng cũng chỉ có thể chuẩn bị tài chính ở mức $400K, thì căn nhà ấy có vẻ đang quá sức đối với bạn.

Lí do #2: Pre-approval giúp bạn hoạch định tài chính rõ ràng hơn

Từ đầu bài đến đây, có lẽ nhiều bạn sẽ thắc mắc, rằng dựa vào đâu ngân hàng quyết định cấp hay không cấp pre-approval? Tại sao có người được vay nhiều, có người vay được ít hơn?

Thực ra, mỗi ngân hàng sẽ có đánh giá khác nhau về khả năng được cho vay của khách hàng, nhưng chủ yếu sẽ dựa trên tình hình tài chính, thu nhập và thói quen chi tiêu của họ. Một vài ngân hàng thậm chí cân nhắc cả số dư tài khoản, với số dư tài khoản được tính như sau:

Số dư tài khoản = Thu nhập – chi tiêu

Trên thực tế, có khá nhiều khách hàng không biết rằng, thói quen chi tiêu ảnh hưởng khá nhiều đến khả năng được vay tiền của họ. Lấy ví dụ, một khách hàng có mức thu nhập khá cao, nhưng lại có thói quen chi tiêu quá nhiều và có nhiều khoản nợ. Đến khi xin pre-approval từ ngân hàng lại không được chấp nhận, hoặc chỉ được cho vay ở mức thấp hơn kỳ vọng.

Chính vì vậy, việc xin pre-approval sẽ phản ánh rõ hơn thói quen chi tiêu của bạn, giúp bạn nhìn lại và hoạch định chi tiêu của mình để tăng khả năng vay được tiền từ ngân hàng.

Lí do #3: Pre-approval cho bạn khả năng đàm phán mạnh hơn

Trong quá trình đàm phán mua nhà, thường có một điều khoản gọi là “phụ thuộc vào tài chính” (subject-to-finance) – một trong những yếu tố chính để chủ nhà đánh giá khả năng thanh toán của người mua, đặc biệt khi có nhiều người mua đang cùng trả giá. Vì thế, việc nắm trong tay pre-approval sẽ đồng nghĩa với việc bạn có khả năng thanh toán nhanh hơn so với một người không có, và ngược lại. Trong nhiều trường hợp, việc có trong tay pre-approval sẽ là một trong những yếu tố then chốt giúp bạn có được ngôi nhà mình mong muốn hay không.

Lí do #4: Pre-approval giúp đẩy nhanh quá trình thanh toán

Quy trình xét một bộ hồ sơ vay tiền thường mất khá nhiều thời gian, vì ngân hàng cần phải xem xét kỹ hồ sơ và tình hình tài chính của người đi vay. Chính vì vậy, có trong tay pre-approval đồng nghĩa với việc hồ sơ tài chính của bạn đã qua nhiều giai đoạn xét duyệt trước đó, bạn chỉ cần cơ bản cập nhật payslips và hợp đồng mua bán nhà là đã có thể tiến hành làm hồ sơ vay chính thức. Đây được xem là một lợi thế của bạn, vì người bán nào cũng muốn được thanh toán nhanh. Thậm chí trong vài trường hợp, nếu tình hình tài chính mạnh và bạn đủ tự tin để rút ngắn thời gian thanh toán , người bán còn có thể chấp nhận mức giá thấp hơn để đổi lại việc thanh toán được nhanh chóng.

Lí do #5: Pre-approval giúp đại lý bán nhà thương lượng được giá tốt hơn cho bạn

Trong trường hợp bạn mua nhà thông qua đại lý (real estate agent), thì sự thành công của bạn cũng chính là thành công của họ. Nếu không bán được nhà cho bạn, đồng nghĩa với việc họ sẽ không nhận được tiền hoa hồng. Vậy nên, họ thường sẵn sàng hỗ trợ bạn hết mức để quá trình mua bán diễn ra thuận lợi, thậm chí là thương lượng với chủ nhà (vendor) để giúp bạn có mức giá thấp hơn (Ví dụ, trong trường hợp chủ nhà cần bán gấp). Vì thế, việc bạn có pre-approval sẽ cho đại lý một sự tự tin nhất định về khả năng chi trả của bạn, giúp quá trình thương lượng với chủ nhà được dễ dàng hơn.

Bên cạnh đó, có những điểm sau liên quan đến pre-approval mà người mua nhà cần lưu ý:

• Việc xét duyệt pre-approval ở mỗi ngân hàng là hoàn toàn khác nhau, dẫn đến kết quả thường không giống nhau.
• Có được pre-approval với con số được vay lớn không chắc là đã có lợi thế hoàn toàn.
• Pre-approval thường chỉ có thời hạn tối đa 3 tháng. Sau 3 tháng, bạn phải xin gia hạn hoặc xin lại Pre-approval mới.
• Như đã đề cập ở trên, xét duyệt pre-approval thường diễn ra trong thời gian khá dài. Vì thế, nếu hồ sơ của bạn được xét duyệt nhanh, thì rủi ro đi kèm thường khá cao.
• Bất kể những thay đổi nhỏ của bạn đều sẽ ít nhiều ảnh hưởng trực tiếp đến pre-approval của bạn. Đây là một điều khá quan trọng, vì có nhiều khách hàng bị giảm số tiền được vay chỉ vì không để ý đến những điều kiện đi kèm với pre-approval.

Ví dụ, một khách hàng đã nhận được pre-approval từ ngân hang, nhưng kèm theo những điều kiện như: không thay đổi tình hình tài chính; việc làm cũng như hoàn cảnh sống (nơi ở, v.v..). 1 tháng sau đó, khách hàng đã ký được offer mua nhà và có hợp đồng mua bán nhà cửa, tuy nhiên lại nhận được thông báo từ chối cho vay từ ngân hàng, với lý do là vì trong thời gian 1 tháng kể từ khi nhận được pre-approval, thu nhập từ Centrelink của người vợ đã bị giảm đi khi chồng có thêm thu nhập.

Để kết lại bài viết, Trusted Finance hy vọng đã giúp khách hàng hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của Pre-approval, cũng như một vài điểm đáng chú ý khác liên quan đến quá trình xin pre-approval, tránh trường hợp bị giảm số tiền được cho vay, hoặc tệ hơn là bị từ chối vay bởi ngân hàng. Mặc dù xin pre-approval từ ngân hàng là một việc mà khách hàng hoàn toàn có thể tự làm, tuy nhiên, khi được làm qua broker sẽ giúp khả năng bạn được chấp nhận từ ngân hàng cao hơn, với số tiền có thể vay được nhiều hơn. Vậy thì tại sao bạn lại không liên hệ ngay với broker mà bạn tin tưởng, để hoàn thành hồ sơ vay một cách nhanh chóng, tiết kiệm được nhiều thời gian, công sức, mà lại còn miễn phí?

Disclaimer: Bài viết này mang tính chất tham khảo chung. Trusted Finance không chịu trách nhiệm cho những hậu quả có thể xảy ra khi áp dụng những thông tin kiến thức trên mà chưa thông việc tư vấn với các chuyên gia trong ngành.

(Nguồn: www.trustedfinance.com.au)

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)