Trước tình hình lãi suất liên ngân hàng tiếp tục được Ngân hàng Trung Ương của Úc (RBA) cắt giảm xuống chỉ còn 0.10%, lãi suất đang trở thành chủ đề “nóng hổi” hơn bao giờ hết. Về cơ bản, có hai loại lãi suất tiêu biểu trong thị trường:

• Lãi suất thả nổi (variable rate): là loại lãi suất thay đổi theo thời gian khi Ngân hàng Trung Ương Úc (RBA) có tăng hoặc giảm lãi suất liên ngân hàng (cash rate). Các ngân hàng/tổ chức tài chính (lenders) sẽ điều chỉnh lãi suất của mình dựa vào sự thay đổi đó.
• Lãi suất cố định (fixed rate): Trái ngược với lãi suất thả nổi, lãi suất cố định sẽ không đổi trong một khoảng thời gian (fixed term) được quy định, có thể là 1 năm; 2 năm; 3 năm; 4 năm hoặc 5 năm.

Vậy thì, câu hỏi được đặt ra là: Loại lãi suất nào là tốt nhất cho bạn?

Trên thực tế, mỗi loại lãi suất sẽ có những điểm cộng và điểm trừ riêng. Phần phân tích dưới đây sẽ thể hiện rõ ưu và nhược điểm của lãi suất cố định, với ưu điểm của lãi suất cố định sẽ là nhược điểm của lãi suất thả nổi và ngược lại:

Ưu điểm:

• Lên kế hoạch dễ dàng: Lãi suất cố định cho phép bạn lên kế hoạch chi trả rõ ràng, vì mức phải trả hằng tháng sẽ không đổi trong suốt khoảng thời gian cố định.
• Tránh biến động khi lãi suất tăng: Khi lãi suất đang thấp và bạn cố định lãi suất, bạn sẽ vẫn được hưởng mức lãi suất này trong suốt thời gian cố định, cho dù lenders điều chỉnh lãi suất cho vay tăng lên trong khoảng thời gian đó.

Nhược điểm:

• Không được hưởng lợi ích nếu mức lãi suất liên ngân hàng giảm: Trái ngược với ưu điểm “tránh được biến động khi lãi suất tăng”, nếu lãi suất giảm xuống, bạn vẫn phải trả tiền lời theo mức cố định trước đây.

  Ví dụ, bạn đang vay $500K với lãi suất cố định 2.19% trong 2 năm thì số tiền lãi phải trả mỗi tháng là $912.5 trong suốt 2 năm. Trong 2 năm đó, giả sử lãi suất giảm xuống 1.50% thì những người lựa chọn lãi suất thả nổi sẽ chỉ phải trả $625/tháng, giảm được gần $300/tháng. Trong khi đó, bạn vẫn phải trả con số lãi ở trên là $912.5 trong 2 năm. Sau 2 năm, lãi suất của bạn được điều chỉnh về lãi suất thả nổi.

• Phải trả phí nếu muốn thay đổi cấu trúc khoản vay: Nếu bạn đang trong thời hạn lãi suất cố định và muốn thay đổi cấu trúc khoản vay chính vì một lí do nào đó (Ví dụ: làm lại tài chính (refinance) hoặc bán nhà), bạn cần phải trả một khoản chi phí, gọi là “chi phí phá vỡ hợp đồng cố định” (break cost). Khoản chi phí này thường khá cao và phụ thuộc vào thời gian cũng như mức lãi suất cố định bạn đang chịu. Mỗi lenders có cách tính khác nhau về con số này, nhưng bạn có thể ước lượng bằng công thức sau:

  Break cost = [Lãi suất cố định đang trả – Lãi suất cố định thấp nhất trên thị trường tại thời điểm phá vỡ hợp đồng] x (Tổng khoản vay) x (Thời hạn chịu lãi cố định còn lại)

Ví dụ: bạn đang vay $500K với lãi suất 2.99% cố định trong 2 năm, và bạn còn 1.5 năm nữa để hết thời hạn cố định 2 năm. Nếu bạn muốn phá vỡ hợp đồng cố định này và lãi suất cố định hiện tại là 2.19%, bạn cần phải trả khoản chi phí: (2.99% - 2.19%) x $500k x 1.5 = $6,000.00

• Mức tiền phải trả mỗi tháng bị cố định, không được trả thêm: Một trong những nhược điểm của lãi suất cố định là thường bạn sẽ không được trả thêm hoặc bị hạn chế khoảng trả thêm so với lãi suất thả nổi.

  Ví dụ: Bạn đang vay $500K với lãi suất cố định 2.19% trong 2 năm, số tiền hằng tháng bạn phải trả là $1,895. Bạn bất ngờ nhận được $50K từ người thân cho và muốn trả vào khoản vay. Tuy nhiên, với hầu hết các sản phẩm có lãi suất cố định, bạn sẽ không được dùng $50K đó để trả bớt khoản vay của mình, hay để được khấu trừ lãi suất.

  Cũng có một số ngân hàng (như Adelaide Bank; UniBank) đang nới rộng chức năng này cho lãi suất cố định bằng việc giới thiệu lãi suất cố định đi kèm với 100% offset account (Đọc thêm về offset account).

• Lãi suất sau thời hạn cố định cao: thông thường, sau khi hết thời hạn lãi suất cố định, khoản vay sẽ chuyển về “mức lãi suất thả nổi hoàn nguyên” (revert rate). Revert rate tại một số ngân hàng thường là “lãi suất thả nổi cơ bản” (base variable rate), tuy nhiên, có không ít ngân hàng cho phép áp dụng “lãi suất giảm giá” (discount rate), cho phép bạn trả ở mức thấp hơn “lãi suất cơ bản”. Nếu sau khi hết thời hạn lãi suất cố định mà bạn không làm lại tài chính (refinance) được, hoặc cũng không trả giá được với lenders (pricing) để giảm lãi suất phải trả, thì rất có thể bạn sẽ phải chịu mức lãi suất khá cao.

• Không linh hoạt: nếu bạn đang có khoản vay với lãi thả nổi, bạn có thể cố định lãi suất tại bất cứ thời điểm nào và thường sẽ không mất phí gì cả. Trong khi đó nếu bạn đang có lãi suất cố định, muốn chuyển sang thả nổi sẽ mất những chi phí như đã nêu trên.

***Có thể tận dụng cùng lúc ưu điểm của cả hai loại hình lãi suất được không?

Câu trả lời là được. Thực ra, bạn có thể đạt được hầu hết các ưu điểm của cả 2 loại lãi suất bằng việc chia khoản vay của mình thành 2 phần: 1 phần cố định và 1 phần thả nổi. Tuy nhiên, bạn cũng nên lưu ý rằng, nếu muốn làm lại tài chính của cả căn nhà thì cũng phải trả chi phí phá vỡ phần cố định. Không thể có trường hợp bạn để phần cố định ở 1 ngân hàng và thả nổi ở 1 ngân hàng khác, vì 2 khoản vay đó cùng chung 1 căn nhà thế chấp.

Nói tóm lại, nên chọn lãi suất thả nổi hay cố định sẽ rất phụ thuộc vào tình hình và nhu cầu tài chính của mỗi người tại mỗi thời điểm. Nó không chỉ đơn giản là lãi suất đang lên thì mình nên cố định và lãi suất giảm thì mình thả nổi. Để chọn được đúng loại lãi suất phù hợp, cần chú ý và trả lời những câu hỏi sau:

1. Bạn có khả năng trả nợ hằng tháng nhiều hơn con số tối thiểu trong hợp đồng vay không?
2. Bạn có thể sẽ nhận được một khoản tiền được cho trong tương lai gần
3. Bạn có số tiền tiết kiệm đáng kể và chưa biết làm gì
4. Bạn có đang có kế hoạch thay đổi khoản vay; bán nhà trong thời gian tới không?
5. Bạn có đang định cải tạo nâng cấp hay xây mới nhà? Việc xây mới này có ảnh hưởng đến cấu trúc nhà trong thời gian tới không?
6. Bạn có muốn làm lại tài chính trong thời gian tới không?

Cuối cùng, nếu không chắc chắn về quyết định tài chính của mình, bạn có thể liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí!

Vanessa Hoang

Disclaimer: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo và sẽ không chịu trách nhiệm cho những hậu quả có thể xảy ra khi áp dụng những thông tin, kiến thức trên mà chưa tư vấn với các chuyên gia trong ngành. Mọi trích dẫn từ bài viết, xin vui lòng ghi rõ nguồn: www.songouc.com.au

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)