Câu hỏi: Có nên vay hết tiền ngân hàng để mua nhà không?

Trả lời: Nếu bạn có khả năng vay thì vay max có thể và nên vay tối đa 80% giá trị căn nhà. Tại sao?

• Hiện tại, hầu hết các sản phẩm vay đều có chức năng redraw (redraw facility) hoặc offset account, nếu bạn có dư tiền thì có thể bỏ vào đó và chỉ phải trả lãi suất phần số dư (balance).
• Giá nhà có thể giảm nhưng không phải lúc nào cũng tăng: Giá trị căn nhà quyết định trực tiếp số tiền bạn có thể vay. Nếu bạn không vay tối đa, trong trường hợp nhà bị rớt giá nhưng bạn lại cần vay thêm tiền thì sẽ gây nhiều khó khăn cho chính bạn. (Ví dụ: Khi giá nhà là $600K, bạn có thể vay $480K nhưng bạn quyết định chỉ vay $400K. Khi bạn cần mượn thêm $50K vì phát sinh chi phí, nhưng không may giá nhà lúc đó giảm xuống còn $500K, bạn chỉ có thể vay max được $400K, và không thể vay thêm được nữa)
• Nếu có thể, bạn chỉ nên vay tối đa là 80% LVR, vì nếu vay hơn thì phải trả bảo hiểm cho người cho vay LMI. Chỉ có một số ngân hàng cho vay 85% LVR và không có LMI (đọc lại bài “Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên”). Với người mua nhà đầu tiên, nếu chỉ có 5% deposit và đủ điều kiện xin First Home Loan Deposit Scheme (FHLDS) thì có thể được miễn LMI (Tuy nhiên chỉ 10,000 hồ sơ được cấp FHLDS trong 1 năm tài chính cho toàn nước Úc, nên xác suất được nhận không cao).

Câu hỏi: Redraw facility và Offset account là gì, và ảnh hưởng thế nào đến tiền vay ngân hàng của bạn?

Trả lời: Nếu Offset account là một tài khoản riêng biệt, có chức năng như một tài khoản giao dịch bình thường (cho phép người dùng giao dịch, chuyển tiền, trả bills, …), thì redraw facility là một chức năng của tài khoản vay. Redraw facility cho phép bạn chuyển tiền thẳng vào tài khoản vay (mortgage/home loan account), và rút ra khi cần, trong khi tài khoản vay không có chức năng Redraw facility không cho phép bạn rút tiền ra.

Cả offset account và redraw facility đều có chức năng khấu trừ lãi suất phải trả khi bạn có nhiều hơn số tiền phải trả hằng tháng. Ví dụ bạn đang nợ $400K với ngân hàng và mỗi tháng cần phải trả $1600 (gồm $1000 tiền lãi (mức lãi suất là A) và $600 tiền gốc), bỗng dưng tại một thời điểm nào đó bạn có $40K (Ví dụ: tiền lời từ đầu tư chứng khoán), bạn có thể bỏ vào tài khoản offset hoặc bỏ trực tiếp vào tài khoản nợ vay (nếu có chức năng redraw facility), thì tháng đó bạn chỉ phải trả tiền lãi trên con số $400K - $40K = $360K (với mức lãi suất vẫn là A, số tiền lãi bạn phải trả lúc này sẽ là $900, thay vì $1000 như lúc đầu). Như vậy, tháng đó bạn vẫn trả $1600, nhưng tiền lãi chỉ là $900 và tiền gốc sẽ là $700, dẫn đến việc trả xong nợ nhanh hơn.

Lưu ý: Trên lý thuyết, ngân hàng có thể từ chối cho bạn rút tiền từ tài khoản vay một khi bạn đã trả tiền vào đó. Vấn đề ít khi xảy ra và hầu như chưa thấy, nhưng trên nguyên tắc, nó vẫn có xác suất xảy ra.

Câu hỏi: Nhà đầu tiên mua nên là unit, apartment hay nhà?

Trả lời: Trước khi mua nhà, bạn cần hoạch định tình hình tài chính của mình cho rõ ràng để biết được khả năng chi trả cũng như mượn nợ của mình (xem tại đây). Sau khi có được bức tranh toàn cảnh về tình hình tài chính của mình, bạn cần xem xét thực tế mình sẽ có khả năng vay bao nhiêu (xem tại đây).

Đến đây, bạn có thể bắt đầu lựa chọn loại bất động sản (BĐS) phù hợp nhất với mình. Mỗi loại BĐS sẽ đi kèm với những chi phí (có thể) phát sinh khác nhau, ví dụ như:

• Nhà: chi phí sẽ có thể bao gồm council rate; bảo hiểm nhà; phí bảo trì nhà.
• Unit/apartment: chi phí có thể là Body Corporate (đây là số tiền dùng để bảo trì những khu vực chung của nhà trong cùng một khu); bảo hiểm và cũng có thể là phí bảo trì (thường sẽ ít hơn chi phí cho nhà). Council sẽ quy định số lượng nhà tối thiểu cần phải mua Body Corporate. Thông thường nếu khu đó có 3 căn nhà trở lên sẽ cần phải trả Body Corporate. Và cho dù trên thực tế bạn không phải trả Body Corporate thì lúc bán nhà hoặc refinance, bạn cũng cần phải mua Body Corporate nếu council qui định là cần có Body Corporate cho khu nhà đó.
• Duplex (nhà chung tường): bạn thường không phải trả tiền Body Corporate. Tuy nhiên, nếu bạn muốn thay đổi gì về cấu trúc nhà, bạn cũng cần phải cần sự đồng ý của nhà hàng xóm “chung vách” với bạn.

Nếu xét về chi phí chung, thì trong cùng một khu vực, Duplex, Unit/ Apartment thường sẽ rẻ hơn Nhà; nhưng xét về mặt giá trị, thì những BĐS này lại thường dễ bị mất giá theo thời gian hơn so với Nhà. Tất nhiên cũng có một số ngoại lệ, ví dụ như ở các vùng mắc tiền, gần city, giá của các Unit/Apartment hoặc Duplex có thể dao động khá nhiều vì được giao dịch nhiều, nên không những không bị mất giá, mà giá trị thậm chí có thể tăng; còn giá nhà thì ít biến động vì không được giao dịch nhiều.

Để biết chính xác bạn nên mua loại BĐS nào còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng chính của bạn. Ví dụ, nếu bạn muốn mua nhà đầu tiên nhưng để cho thuê, thì Unit/Apartment là lựa chọn ưu việt hơn vì những loại bất động sản này sẽ rẻ hơn, chi phí bảo trì cũng ít hơn. Trong khi nếu bạn đã có gia đình và có ý định mua nhà để ở lâu dài, thì bạn nên mua Nhà gia đình có không gian sinh hoạt hơn, tốt hơn cho con cái.

Tóm lại, mỗi loại BĐS đều có mặt lợi và bất lợi, vì thế tùy thuộc vào khả năng tài chính, các chi phí có thể phát sinh của từng loại BĐS và nhu cầu, ưu tiên hàng đầu của bạn, thì bạn có thể ra quyết định nên mua Unit, Apartment, Duplex hay Nhà.

Bạn có câu hỏi khác? Liên hệ ngay với Trusted Finance để được giải đáp nhé

Các bài viết khác trong loại bài "Mua nhà ở Úc như thế nào"

1. Cách tính toán khả năng vay (serviceability)
2. Làm thế nào để tăng khả năng vay
3. Những lưu ý khi mua căn nhà đầu tiên
4. Quy trình mua nhà tại Úc
5. Tầm quan trọng của “Thư chấp nhận cho vay từ ngân hàng (Pre-approval)”
6. Qui trình mua nhà tại Úc cho người nước ngoài
7. Vay tiền mua nhà: Những câu hỏi thường gặp
8. Nhà ở: nên mua hay thuê?
9. LMI: Bảo hiểm cho người cho vay
10. "Equity" là gì? Làm sao để tối ưu hóa "Equity"?
11. Genuine savings là gì?
12. Làm lại tài chính: Nên hay không nên?
13. Tối ưu hóa thuế từ nhà cho thuê (Tax Depreciation Schedule)
14. Những hạng mục thuế có thể khai khi bạn sở hữu nhà
15. Làm thế nào để “trả giá” hiệu quả khi đi mua nhà?
16. “SUBJECT TO FINANCE” LÀ GÌ?
17. Tìm hiểu về các loại lãi suất tại Úc (phần 1)